2023年已近尾聲，回顧過去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊充滿變化與挑戰(zhàn)。在相關(guān)政策調(diào)整的背景下，樓市經(jīng)歷過小陽(yáng)春以及幾段短暫的熱度回升，但整體復(fù)蘇仍舊不及預(yù)期。近期，隨著“14號(hào)文”加碼保障房、高層表態(tài)支持“三大工程”建設(shè)等信息釋放，北京、上海大幅調(diào)整樓市政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否在2024年開年迎來暖意，更受行業(yè)期待。

成交面積、金額同比均下降 京、滬新政后市場(chǎng)活躍度提升

從一季度出現(xiàn)小陽(yáng)春，到二季度成交下行，再到一線城市政策調(diào)整后的短暫復(fù)蘇，今年前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了幾番變化。然而從數(shù)據(jù)來看，樓市依舊較為平淡。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，商品房銷售面積為10.1億平方米，同比下降8.0%，降幅較1-10月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，銷售額為10.5萬億元，同比下降5.2%，降幅較1-10月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10.4萬億元，同比下降9.4%，降幅較1-10月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)則顯示，截至今年10月，仍然有23個(gè)城市消化周期超過18個(gè)月的警戒線，去庫(kù)存壓力猶存。

從全年來看，據(jù)克而瑞預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積、金額為11.93萬億平方米、12.28萬億元，分別較2022年下降8.2%和5.1%，降幅較2022年大幅收窄。若與2021年行業(yè)頂峰相比，面積下降30%，金額下降31%，“行業(yè)整體維持底部震蕩格局”。

二手房也不容樂觀。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年11月100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15231元/平方米，環(huán)比下降0.62%，較上月跌幅擴(kuò)大0.29個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2.86%。至此，二手房市場(chǎng)均價(jià)連續(xù)9個(gè)月下滑。

在11月數(shù)據(jù)出爐之初，行業(yè)對(duì)未來樓市的判斷仍是“預(yù)期偏弱”。“受房?jī)r(jià)下跌預(yù)期、居民收入預(yù)期偏弱等因素影響，短期市場(chǎng)修復(fù)持續(xù)性略顯不足。”中指研究院在分析中稱。

不過，近日北京、上海樓市政策迎來大幅度調(diào)整，涉及普宅認(rèn)定、首付比例調(diào)整、房貸利率等方面，可以說這是樓市的“重大利好”。“從市場(chǎng)趨勢(shì)來看，短期北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度均有望提升，預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。”中指分析道。

從數(shù)據(jù)來看，新政出臺(tái)后兩日，市場(chǎng)活躍度有所提升。以北京為例，新政后首個(gè)周末（12月16日、17日）北京新建商品住宅網(wǎng)簽647套/6.31萬平方米，較上周末環(huán)比分別增長(zhǎng)166%和130%。

企業(yè)以銷定產(chǎn) 土地成交面積下滑

樓市的情緒也對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2023年12月20日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積12.2億平方米，較2022年同期下降了21%，較上年降幅收窄5個(gè)百分點(diǎn)；2023年全年土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比降幅維系在兩成左右，總成交規(guī)模刷新近十年新低。

房企方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額10855億元，拿地規(guī)模同比下降6.6%，TOP100門檻值為32億元，較上年同期下降7億元。

另一組克而瑞的數(shù)據(jù)也反映了企業(yè)拿地情況：截至10月末，仍有近五成百?gòu)?qiáng)房企2023年投資幾乎暫停；拿地金額TOP100中，央企國(guó)企拿地金額占比達(dá)到66%。

“多家房企提出堅(jiān)持以銷定產(chǎn)、量入為出原則，以保持投資效率和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。”中指研究院分析認(rèn)為，這是百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降的原因。

近期，取消地價(jià)上限、取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等消息時(shí)有傳出。據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，集中供地的22座城市中已有18座取消土地限價(jià)。但從土拍情況來看，上述調(diào)整的效果僅表現(xiàn)在一些熱門地塊中。

單月融資規(guī)模創(chuàng)新低 REITs或利好部分房企

去年下半年，“金融16條”等政策相繼出臺(tái)，一定程度上刺激了房地產(chǎn)融資。然而受經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素影響，今年以來房企融資情況并未明顯改善。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年10月，80家典型房企融資總量為213.6億元，環(huán)比減少41.5%，同比減少51.9%，單月融資創(chuàng)下了2020年以來的新低，11月80家典型房企融資總量為302.76億元，單月融資規(guī)模環(huán)比有所回升，但仍是2020年以來的次低。

從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，今年前11個(gè)月80家典型房企累計(jì)融資總量為5432.88億元，同比減少34.24%，前11月融資總量不足去年全年的七成。

值得一提的是，今年3月份，商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的變化，給房企帶來了新的可能。

10月26日，四家基金公司上報(bào)了首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，這是商業(yè)地產(chǎn)被納入公募REITs以來第一批申報(bào)的4只消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

“打好消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs‘第一槍’，對(duì)企業(yè)接下來的發(fā)行也有很重要的意義。一方面能夠有效盤活旗下存量商業(yè)項(xiàng)目，打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑，提升購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率；另一方面，公募REITs能夠?qū)⒘鲃?dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為金融產(chǎn)品份額，從而降低企業(yè)負(fù)債水平，打通新的融資渠道。”丁祖昱指出。

對(duì)此，不少企業(yè)躍躍欲試。但在較高要求下，丁祖昱認(rèn)為，已明確表態(tài)將發(fā)行REITs的企業(yè)，以及已經(jīng)發(fā)行過商業(yè)物業(yè)CMBS或者類REITs產(chǎn)品的房企，有更大機(jī)會(huì)“率先入場(chǎng)”。

保障房建設(shè)缺口大 預(yù)計(jì)拉動(dòng)投資額1.6-4.7萬億元

近幾年來，在“房住不炒”“住有所居”的政策背景下，保障性住房在我國(guó)住房體系中的重要性持續(xù)提升。隨著“14號(hào)文”下發(fā)的消息公布，我國(guó)保障房建設(shè)或?qū)⑦M(jìn)入“配售型保障房”為主的時(shí)代，保障房建設(shè)將成為市場(chǎng)重點(diǎn)。

“我們認(rèn)為未來政策在保障房建設(shè)方面有望持續(xù)加碼，資金及保障房項(xiàng)目落地能一定程度支撐房地產(chǎn)投資。”國(guó)聯(lián)證券在研報(bào)中表示。

而根據(jù)華泰證券測(cè)算，截至2025年，計(jì)劃中的保障性住房籌建體量合計(jì)約3200萬套。以人均居住面積家庭戶為標(biāo)準(zhǔn)來衡量保障需求，目前保障性住房建設(shè)計(jì)劃的缺口約800-1700萬套，預(yù)測(cè)計(jì)劃缺口可拉動(dòng)投資額1.6-4.7萬億元。

市場(chǎng)復(fù)蘇未及預(yù)期，業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不無擔(dān)憂。不過，近段時(shí)間以來，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，北京、上海大幅調(diào)整樓市政策等一系列動(dòng)作，對(duì)市場(chǎng)信心起到了一定的提振作用。

不過，基于整體形勢(shì)判斷，克而瑞指出：“作為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要一環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前面臨的最大問題來自于居民收入預(yù)期、購(gòu)房信心能否恢復(fù)，因此，短期來看行業(yè)并不會(huì)出現(xiàn)以往政策刺激后‘V’型大反轉(zhuǎn)，筑底、低位震蕩、脈沖式調(diào)整是主旋律。”（央廣網(wǎng) 門庭婷）

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