近期，地產(chǎn)板塊輿情頻現(xiàn)再次引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

分析人士指出，盡管當(dāng)前信用債收益率整體下行，但聚焦個(gè)別板塊，風(fēng)險(xiǎn)依舊揮之不去。尤其就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在機(jī)構(gòu)信心偏弱的大背景下，如果后續(xù)利好政策推進(jìn)力度未超預(yù)期甚至低于預(yù)期，那么尾部個(gè)券風(fēng)險(xiǎn)有可能持續(xù)釋放。短期內(nèi)還應(yīng)審慎等待投資機(jī)會(huì)，待地方政策陸續(xù)落地、估值壓力相對(duì)釋放完成后再進(jìn)行投資決策。

市場(chǎng)情緒仍受壓制

7月以來，房地產(chǎn)行業(yè)基本面依舊疲軟，不論是銷售額大幅下降，還是拿地?zé)崆槎虝汉棉D(zhuǎn)后再度轉(zhuǎn)弱，流拍率上升而溢價(jià)率下降，抑或是企業(yè)層面再次出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)事件……利空因素發(fā)酵，對(duì)市場(chǎng)整體情緒構(gòu)成了多重壓制。

來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至7月，全國(guó)商品房銷售面積為6.7億平方米，同比下降6.5%，降幅較1月至6月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；7月單月商品房銷售面積為0.7億平方米，同比下降15.5%。

與此同時(shí)，2023年1月至7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.8萬億元，同比下降8.5%，降幅較1月至6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)；7月單月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為0.9萬億元，同比下降12.2%。

“我們認(rèn)為，地產(chǎn)或仍將是‘寬信用’進(jìn)程的堵點(diǎn)，大概率會(huì)呈現(xiàn)‘有限修復(fù)’的格局?！比A創(chuàng)證券固收首席分析師周冠南說。

在大部分業(yè)界專家看來，盡管7月至今，管理層密集地釋放出了積極信號(hào)，旨在調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，修復(fù)市場(chǎng)信心。但不可否認(rèn)的是，從政策落地到市場(chǎng)顯效均需時(shí)間，當(dāng)前居民購(gòu)房意愿仍偏低，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度繼續(xù)下行。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，8月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變。8月前兩周重點(diǎn)50城商品住宅周均成交面積較7月周均下降16.2%，較上年8月同期下降29.3%，市場(chǎng)繼續(xù)低位調(diào)整。

“6月和7月新房銷售大幅萎縮，將致使房地產(chǎn)行業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?！币晃粰C(jī)構(gòu)交易員指出，“不僅如此，近期某些混合制和民營(yíng)房企接連發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)事件，也使得市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)債的投資情緒極為悲觀。在銷售低迷和再融資受阻的雙重沖擊下，房企債券違約、展期等信用風(fēng)險(xiǎn)事件或仍會(huì)發(fā)生，各機(jī)構(gòu)應(yīng)警惕尾部房企違約和估值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。”

惠譽(yù)評(píng)級(jí)方面表示，目前有較大一部分授評(píng)于惠譽(yù)的中資房企發(fā)行人處于負(fù)面評(píng)級(jí)展望或負(fù)面觀察狀態(tài)，后續(xù)該類主體仍將面臨一定的評(píng)級(jí)下調(diào)壓力。

政策效果依舊待彰

今年以來，各城市出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，無論在政策類型的選擇、還是調(diào)整幅度方面，均較為克制，多數(shù)城市延續(xù)了“小幅、高頻”的調(diào)整思路。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)前在“認(rèn)房認(rèn)貸”、首套房首付比例方面，仍有不少城市存在放松空間，可對(duì)于多數(shù)弱二線城市來說，早在2022年，其放松力度就已“觸頂”，后續(xù)進(jìn)一步放松的空間或比較有限。

那么聚焦地產(chǎn)債投資，短期風(fēng)險(xiǎn)會(huì)否進(jìn)一步放大？

“現(xiàn)階段，各機(jī)構(gòu)的關(guān)注重點(diǎn)應(yīng)落在一線、核心二線城市的政策落地情況方面?！敝芄谀咸寡裕皡⒖冀衲暌詠泶蟛糠殖鞘械恼{(diào)控思路，尚未出現(xiàn)大力刺激房地產(chǎn)的傾向，預(yù)計(jì)后續(xù)各城市的調(diào)控力度仍將相對(duì)謹(jǐn)慎，而這意味著，債市面臨的擾動(dòng)依舊可控。”

實(shí)際上，就已公布的政策效果來看，結(jié)構(gòu)性放松對(duì)于個(gè)別強(qiáng)二線城市的成交存在短暫刺激效應(yīng)，可持續(xù)性略弱。如果后續(xù)各地調(diào)控以結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行，則業(yè)界普遍預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)銷售的改善程度大概率相對(duì)有限。

“回到債市布局層面，我們建議繼續(xù)等待核心一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地，同時(shí)將關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)向未來的政策效果?！敝芄谀险f。

包括中金公司在內(nèi)的大部分機(jī)構(gòu)判斷，各地仍有較大概率繼續(xù)推出地產(chǎn)支持措施，不過在市場(chǎng)信心偏弱的大背景下，如果落地政策力度未超預(yù)期甚至低于預(yù)期，那么行業(yè)需求和銷量反彈的動(dòng)力大概率有限。對(duì)于地產(chǎn)債投資，還需繼續(xù)關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)個(gè)券風(fēng)險(xiǎn)釋放未歇的影響。

“盡管國(guó)企主體旗下債券的整體違約風(fēng)險(xiǎn)不大，但也會(huì)受到市場(chǎng)情緒和部分機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降造成一定程度的拋售壓力影響?！鄙鲜鼋灰讍T直言，“出于安全考慮，短期內(nèi)還是更建議各機(jī)構(gòu)保守等待投資機(jī)會(huì)，待地方政策陸續(xù)落地、估值壓力相對(duì)釋放完成后再行投資決策?！?/span>

當(dāng)然，也有部分機(jī)構(gòu)建議，在警惕尾部房企違約和估值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，后續(xù)可適當(dāng)關(guān)注銷售和融資韌性較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房企因市場(chǎng)波動(dòng)產(chǎn)生的錯(cuò)殺投資機(jī)會(huì)。

在中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明看來，當(dāng)前信用市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給相對(duì)較少，地產(chǎn)債板塊在經(jīng)歷了信用風(fēng)險(xiǎn)的釋放后，有望迎來反轉(zhuǎn)邏輯，前期受輿情影響的主體估值也有望隨信用市場(chǎng)信心的提振逐漸修復(fù)。具體來看，目前中央國(guó)有房企債的利差處于低位，而地方國(guó)企和部分兌付壓力較小的優(yōu)質(zhì)民企利差較厚，性價(jià)比更高；低等級(jí)地產(chǎn)主體利差的修復(fù)需等待行業(yè)基本面的切實(shí)回暖，因此建議密切關(guān)注增量政策的落實(shí)情況、銷售數(shù)據(jù)變化情況、主體債務(wù)償付情況，短期不宜輕舉妄動(dòng)。（新華財(cái)經(jīng)？楊溢仁）

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