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加快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式 著力穩(wěn)定房企預(yù)期

當(dāng)前,房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)積極變化,但也存在隱憂。如何建立發(fā)展新模式至關(guān)重要。

開發(fā)投資有望企穩(wěn)

“在供給、需求兩端政策的推動下,前期積壓的剛性和改善性住房需求將逐步釋放,帶動房地產(chǎn)銷售、開發(fā)環(huán)節(jié)逐步修復(fù)。”中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示。

從投資端看,房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅均有所收窄。今年前3月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元,同比下降5.8%,較去年10%的降幅明顯收窄;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元,同比下降9%,較去年25.9%的降幅大幅收窄。

與此對應(yīng),房企的融資狀況正逐步改善。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升。截至3月末,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.3萬億元,同比增長5.9%,增速比上年末高2.2個百分點?!耙患径确康禺a(chǎn)開發(fā)貸款累計新增約5700億元,與同期商品房在建規(guī)模相比,處在較高水平?!敝袊嗣胥y行貨幣政策司司長鄒瀾表示。

從銷售端看,商品房銷售面積降幅收窄,銷售額由降轉(zhuǎn)增。前3月商品房銷售面積29946萬平方米,同比下降1.8%,較前2月3.6%的降幅進(jìn)一步收窄,較去年24.3%的降幅明顯收窄。值得注意的是,商品房銷售額30545億元,由前2月的下降0.1%轉(zhuǎn)為增長4.1%,其中住宅銷售額增長7.1%。

這意味著前期一系列政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn),尤其在首套房貸利率政策調(diào)整優(yōu)化的帶動下,房貸利率下行,購房需求進(jìn)一步釋放?!敖衲?月份,新發(fā)放的個人住房貸款利率為4.14%,同比下降1.35個百分點。”鄒瀾表示,人民銀行、銀保監(jiān)會已建立“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制”,截至今年3月末,符合放寬首套房貸利率下限條件的城市共有96個,其中,83個城市下調(diào)了首套房貸款利率下限,12個城市取消了首套房貸款利率下限。

可持續(xù)性仍待觀察

面對以上積極變化,市場仍持審慎樂觀態(tài)度。多名業(yè)內(nèi)人士表示,目前房地產(chǎn)投資修復(fù)以“保交樓”為主要特征,房企新開工意愿稍顯不足。

“房企對未來預(yù)期仍不十分穩(wěn)定。”溫彬認(rèn)為,對比數(shù)據(jù)可以看出,今年前3月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比增長14.7%,房屋施工面積同比下降5.2%,但房屋新開工面積卻同比下降了19.2%,較前2月9.4%的降幅進(jìn)一步下滑。

究其原因,主要受三方面因素影響。首先,房地產(chǎn)銷售仍受制于非核心城市。“房企長期、可持續(xù)發(fā)展的前提是要把房子賣出去。”上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛認(rèn)為,接下來要進(jìn)一步修復(fù)提升購房者意愿,圍繞實際需求,把相關(guān)政策落細(xì)落實。

其次,居民更加青睞現(xiàn)房,對期房缺乏信心,這導(dǎo)致房款在居民部門間流動,而非變成房企的銷售回款。今年以來,二手房市場的回升幅度、市場熱度均高于新房市場。曾剛表示,目前居民購買二手房所面臨的不確定性更低。

再次,民營房企依然面臨一定壓力。近期,個別上市房企存在觸發(fā)退市風(fēng)險警示的隱憂,部分民營房企的資產(chǎn)負(fù)債表亟待修復(fù)?!耙患径确康禺a(chǎn)開發(fā)民間投資下降13.8%,下拉民間投資增速5個百分點?!眹医y(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示。修復(fù)民營房企信心,相關(guān)部門高度重視。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期表示,要“抓兩頭、帶中間”?!耙活^”抓出險房企,既要幫助企業(yè)自救,也要依法依規(guī)處置;“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企,要一視同仁地支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

平穩(wěn)推動市場轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展,治本之策在于促轉(zhuǎn)型,即推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

多名業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)房銷售可能成為主流,這有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率,進(jìn)而降低風(fēng)險。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期表示,有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。

當(dāng)前,市場正處在過渡階段,必須抓住“保交樓”這個關(guān)鍵,不能讓購房者的利益蒙受損失?!跋乱徊剑瑢⒓哟蟆=粯恰鹑谥С郑涌焱晟谱》孔赓U金融政策體系,推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?!编u瀾說。

金融數(shù)據(jù)的變化,折射出房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型步伐。中國銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,住房租賃貸款同比增長93.5%,保障性安居工程貸款持續(xù)增長;此外,個人住房貸款投放力度加大,92%用于支持購買首套房,合理滿足剛需群體的信貸需求。

推動建立發(fā)展新模式,要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹此前表示,提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子,是房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。接下來將加大力度,增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設(shè),讓新市民、青年人更好安居?!靶率忻袢后w是重要的市場需求主體,后續(xù)相關(guān)金融政策可圍繞房貸靈活還款等方面探索創(chuàng)新。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說。


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