1-4月份,房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)負增長,4月當(dāng)月降幅擴大,商品房銷售、新開工面積等指標(biāo)大幅下行。近期房貸利率下調(diào)、多地政策放松,有利于托底市場需求,行業(yè)的政策底已過,但由于市場深度調(diào)整,企業(yè)、居民信心不足,而新開工規(guī)模的連續(xù)收縮將傳導(dǎo)至施工端,房地產(chǎn)投資預(yù)計仍有下行空間,行業(yè)的鋼材需求尚未至底部,改善或需待下半年。
一、商品房銷售景氣持續(xù)下行
1-4月份,商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%,增速較1-3月份回落7.1個百分點。分類型看,住宅銷售面積下降25.4%,辦公樓銷售面積增長15.1%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.4%。
從單月來看,商品房銷售面積自去年下半年以來持續(xù)負增長,今年4月份同比降幅由上月的17.7%擴大至38.8%,房地產(chǎn)市場深度調(diào)整,4月份銷售規(guī)模加速收縮,環(huán)比降幅亦明顯大于往年。
圖1 2018-2022年月度商品房銷售面積及同比增速
商品房銷售規(guī)模持續(xù)收縮,既有疫情沖擊、政策調(diào)控等短期外在因素的影響,也有行業(yè)本身發(fā)展周期帶來的內(nèi)生動能減弱的原因,是短期和中長期因素疊加影響的結(jié)果。
從長周期來看,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷20年發(fā)展,成長期已過,行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生變化,需求回歸居住屬性,家庭資產(chǎn)中對于房產(chǎn)的配置意愿減弱,房地產(chǎn)市場規(guī)模預(yù)計不會再明顯擴張;從中周期來看,自2016年開始的本輪房地產(chǎn)市場景氣周期也處于下行階段。
房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的作用舉足輕重,穩(wěn)增長還需房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。5月15日,央行通知表示,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點;5月20日,最新一期五年期LPR下調(diào)至4.45%。五年期以上LPR和房貸利率掛鉤,部分銀行房貸利率已經(jīng)下調(diào),有助于降低居民房貸成本。另外,全國已有多個城市調(diào)整調(diào)控政策,如降低首付比例、加大公積金購房支持力度等,支持剛性和改善性住房需求。
房地產(chǎn)市場的政策底已過,疫情影響減弱后,被疫情限制的購房需求將有所釋放,疊加政策放松,對沖市場的下行趨勢,商品房銷售情況將有所改善,但由于居民預(yù)期及信心較弱,在大周期和中周期疊加的下行階段,市場短期可能難有明顯回暖。
二、新開工和土地購置規(guī)模大幅收縮
1-4月份,房屋新開工面積39739萬平方米,同比下降26.3%;從單月來看,自去年4月份開始,新開工面積持續(xù)負增長,今年4月份同比降幅由上月的22.2%擴大至44.2%,新開工下行明顯加快,對后期施工和行業(yè)的投資形成制約。
圖2 2018-2022年月度新開工面積及同比增速走勢
由于新開工面積的持續(xù)下降,施工面積亦大幅收縮。1-4月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬平方米,同比持平;單月來看,4月份施工面積同比下降39.3%,降幅較上月擴大18.0個百分點。
值得注意的是,房屋累計施工面積自2000年以來未出現(xiàn)過負增長,今年前四個月同比增速首次降至0%,下月或?qū)⒊尸F(xiàn)負增長,施工規(guī)?;蜷L周期見頂,對房地產(chǎn)投資形成壓力。
1-4月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元,同比下降23.6%,降幅進一步擴大,企業(yè)資金狀況依然較差。由于銷售不景氣,到位資金中占比最大的定金及預(yù)收款下降37.0%。
市場信心不足,企業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)弱,開工和拿地意愿不強。1-4月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬平方米,同比降幅達46.5%。
三、房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)負增長
1-4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元,同比下降2.7%,增速由正轉(zhuǎn)負。分地區(qū)來看,東北地區(qū)同比下降30.5%,降幅最大,東部和西部地區(qū)分別下降1.8%和6.4%,中部地區(qū)小幅增長2.1%。
從單月來看,4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%,降幅較上月擴大7.7個百分點。
圖3 2017-2022年月度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速走勢
去年下半年以來,房地產(chǎn)投資的下行壓力逐步顯現(xiàn)。由于商品房銷售仍呈下行趨勢,且降幅擴大,開發(fā)企業(yè)信心不足,疊加資金壓力,新開工和購地等主要指標(biāo)持續(xù)萎縮,將進一步向施工傳導(dǎo),施工面積或呈下行趨勢,房地產(chǎn)投資也面臨下探的壓力。市場需求帶動供給企穩(wěn)后,房地產(chǎn)投資才可能逐步改善。
四、房地產(chǎn)建設(shè)用鋼改善或待下半年
疫情沖擊最嚴(yán)重的時段已過,項目施工加快,有利于提振鋼材需求,但由于新開工面積的大幅收縮,存量施工規(guī)模見頂,短期房地產(chǎn)投資有下行空間。
房地產(chǎn)市場風(fēng)險正逐步釋放,行業(yè)的政策底已過,當(dāng)前市場重點關(guān)注行業(yè)的底部在哪里以及何時能夠企穩(wěn)。根據(jù)以往規(guī)律,商品房銷售領(lǐng)先于新開工和房地產(chǎn)投資,今年房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)中,商品房銷售面積最先見底,預(yù)計在4-5月份,之后隨著房貸利率下調(diào),各地政策放松,市場可能趨于穩(wěn)定;銷售企穩(wěn)后將向新開工傳導(dǎo),新開工面積或在下半年企穩(wěn);最后傳導(dǎo)至施工端和房地產(chǎn)投資,房地產(chǎn)投資可能在三季度見底,施工和投資的企穩(wěn)將帶動行業(yè)用鋼需求改善。
今年全年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的鋼材需求預(yù)計有所下降,房地產(chǎn)行業(yè)成長期已過,用鋼需求擴張階段也基本已過,鋼鐵企業(yè)需從長期視角配置自身資源,在構(gòu)建競爭優(yōu)勢的同時挖掘新的增長點。
網(wǎng)上經(jīng)營許可證號:京ICP備18006193號-1
copyright?2005-2022 czderi.com all right reserved 技術(shù)支持:杭州高達軟件系統(tǒng)股份有限公司
服務(wù)熱線:010-59231580