易居房地產(chǎn)研究院6日發(fā)布的《2021年11月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》(下稱“報(bào)告”)顯示，11月40城新房成交量創(chuàng)近10年單月新低，預(yù)計(jì)短期內(nèi)還將繼續(xù)向下探底。

據(jù)了解，40個(gè)典型城市包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市；蘇州、福州、南京、青島等18個(gè)二線城市；以及揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽(yáng)等18個(gè)三四線城市。

11月40城新房成交創(chuàng)歷史低位

報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交2014.0萬(wàn)平方米，為近10年表現(xiàn)最差的11月。從增速來(lái)看，11月成交量環(huán)比下降4.3%，同比大降39.4%。

臨近年底，部分開(kāi)發(fā)商由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績(jī)，會(huì)加大推盤(pán)力度，打折促銷現(xiàn)象也會(huì)增多。不過(guò)，報(bào)告認(rèn)為，在樓市預(yù)期已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)變的情況下，成交量短期內(nèi)恐怕難以增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)40城新建商品住宅成交量仍將繼續(xù)探底。

此外，報(bào)告顯示，1-11月40城新建商品住宅累計(jì)成交面積同比增長(zhǎng)2.6%，增速較上月回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年40城新建商品住宅成交面積同比增速將由正轉(zhuǎn)負(fù)。

浙江降溫，寧波年內(nèi)縮水超六成

報(bào)告顯示，一、二、三四線城市1-11月新建商品住宅累計(jì)成交同比增速均收窄，增速依次為23.7%、4.9%、-8.3%，較上月分別收窄8.7、5.1、4.7個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)12月將繼續(xù)回落。

具體來(lái)看，11月一線城市同比增速最高。報(bào)告認(rèn)為，一是由于去年同期基數(shù)低，今年前2個(gè)月同比增速?zèng)_高幅度最大，因此降溫狀態(tài)下雖然整體回落速度相對(duì)最快，但整體水平也高；二是目前一線城市還存在限價(jià)盤(pán)，其新房市場(chǎng)熱度猶在。

三線城市增速已于10月率先轉(zhuǎn)負(fù)，11月同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大。報(bào)告認(rèn)為，一是今年2月三線城市沖高幅度最小，因此目前增速整體水平最低；二是三線城市開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量較大，容易供大于求，使得市場(chǎng)更快惡化。

分城市來(lái)看，1-11月40城新建商品住宅成交面積累計(jì)同比增速排名前十的城市依次為：廈門(mén)、珠海、杭州、北京、福州、深圳、南京、武漢、上海、成都。排名后五位的城市分別為洛陽(yáng)、惠州、淮安、南寧、韶關(guān)。

從城市特點(diǎn)來(lái)看，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強(qiáng)二線城市，而排名靠后的城市主要為三線城市。其中，浙江降溫最為顯著，主要原因是去年同期浙江樓市偏熱，基期值較高。

比較有代表性的是城市是寧波，1-11月新房成交累計(jì)降幅為17.3%。今年1月，寧波新房成交量一度達(dá)到187.4萬(wàn)平方米，但11月僅成交63.9萬(wàn)平方米，和年初的火爆行情相比，年內(nèi)縮水高達(dá)65%。

降準(zhǔn)重磅來(lái)襲，如何影響買(mǎi)房？

一日內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)兩大重磅消息。

12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，提出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，這句表述非常重要，大起大落不是健康的，平穩(wěn)運(yùn)行也包括資金供給的平穩(wěn)，而不是資金緊縮導(dǎo)致行業(yè)波動(dòng)；良性循環(huán)即供地、開(kāi)發(fā)、銷售的良性循環(huán)。

12月6日，央行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)將釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯表示，銀行對(duì)于房貸投放的力度增強(qiáng)，因?yàn)橘Y金配置能力在提高，進(jìn)而有助于包括按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款等領(lǐng)域的活躍。此前銀保監(jiān)會(huì)提及重點(diǎn)保障剛需和改善型購(gòu)房需求，據(jù)此可以認(rèn)為，后續(xù)房貸多投向此類領(lǐng)域。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸將進(jìn)一步放松，但房地產(chǎn)市場(chǎng)依然要把握調(diào)控的主線，若是出現(xiàn)違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)，各類調(diào)控也必須進(jìn)行收緊。換句話說(shuō)，合理的房貸需求，可以更好地得到滿足。但是違規(guī)的房貸需求依然要收緊。

“近期中央密集釋放寬松信號(hào)，但從以往政策面?zhèn)鲗?dǎo)到市場(chǎng)的時(shí)間來(lái)看，往往會(huì)有半年左右的滯后期?！?a target="_blank" style="color: rgb(56, 97, 171); text-decoration-line: none; outline: none;">上海易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽表示，臨近年底，部分開(kāi)發(fā)商由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績(jī)，會(huì)加大推盤(pán)力度，打折促銷現(xiàn)象也會(huì)增多。綜合來(lái)看，未來(lái)三個(gè)月40城新房成交量難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，還會(huì)繼續(xù)向下探底。

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