一考

　　貨幣政策還會(huì)放寬嗎？

　　在全國(guó)“兩會(huì)”后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍然會(huì)以寬松為主，未來貨幣政策、稅收政策等方面有可能會(huì)繼續(xù)放寬，但對(duì)放寬尺度意見不一。

　　“與去年不同的是，2015年政府工作報(bào)告沒有提到抑制投機(jī)需求，強(qiáng)調(diào)支持居民自住和改善型住房需求。說明房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)需求已經(jīng)退熱，以前的調(diào)控政策對(duì)剛需和改善需求有一定誤傷。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，未來政策松動(dòng)是一個(gè)大趨勢(shì)，但由于每個(gè)城市的情況不一樣，將會(huì)采取不同的松動(dòng)策略。為了支持剛需與改善需求，央行還會(huì)放寬貨幣政策，繼續(xù)降準(zhǔn)降息。對(duì)于二套購(gòu)房的，首付比例有可能下調(diào)，利率優(yōu)惠也有可能會(huì)加大。二手房買賣交易中涉及個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠幅度還會(huì)增加，這些都是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的利好因素。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，政府對(duì)于改善需求的政策將會(huì)繼續(xù)松綁，特別是二套購(gòu)房的首付比例將會(huì)降低，這一政策有可能在4月份出臺(tái)。二套購(gòu)房首付比例的降低將會(huì)給一二線城市帶來積極的影響，因?yàn)榇祟惓鞘械母纳菩枨罂偭枯^大。但對(duì)于三四線城市影響不大，因?yàn)榇祟惓鞘袠鞘械墓?yīng)已經(jīng)絕對(duì)過剩。

　　“未來我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策和發(fā)展環(huán)境整體將保持穩(wěn)定，不會(huì)大起大落。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，無疑是個(gè)好消息。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說，在目前部分三四線城市庫(kù)存攀高、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)的情況下，以穩(wěn)定為方向的樓市政策對(duì)于市場(chǎng)庫(kù)存消化是顯而易見的利好。

　　二考

　　房?jī)r(jià)會(huì)反彈大漲嗎？

　　在全國(guó)“兩會(huì)”后，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)反彈大漲嗎？這是百姓在街頭巷尾議論最多的熱點(diǎn)話題。

　　“今年全國(guó)‘兩會(huì)’對(duì)我國(guó)樓市發(fā)展是利好的。像北京這樣的一線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌回升，在兩會(huì)后將會(huì)出現(xiàn)微漲的態(tài)勢(shì)。”瑞穗證券亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光表示，與一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖較快相比，三四線城市的復(fù)蘇將會(huì)比較緩慢，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。這是由于此類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，消化過多庫(kù)存，需要一定的時(shí)間。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍說，“北京房?jī)r(jià)反彈大漲的情況不可能出現(xiàn)。未來北京房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有升。”在郭毅看來，北京房?jī)r(jià)分化還會(huì)加大。在“兩會(huì)”后，北京剛需市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲幾率不大。因?yàn)榻衲瓯本?huì)有三四萬套自住型商品房供應(yīng)，對(duì)于剛需市場(chǎng)的制約力強(qiáng)于去年，所以剛需市場(chǎng)房?jī)r(jià)難以大幅回升。北京改善型市場(chǎng)的房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求，價(jià)格上漲的情況。因?yàn)榻鼉赡瓯本┕┑禺?dāng)中能夠用于建設(shè)改善型產(chǎn)品的地塊位置比以前遠(yuǎn)了些，地價(jià)水平也比以前高不少，所以改善型老項(xiàng)目的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)就會(huì)凸顯，部分改善型老項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)跟著改善型新項(xiàng)目的入市而有所上調(diào)。北京高端市場(chǎng)的價(jià)格將會(huì)攀升，今年將要入市的高端項(xiàng)目較多，單價(jià)有可能突破十四五萬元。

　　三考

　　樓市會(huì)再迎成交高潮嗎？

　　在政策暖風(fēng)之下，我國(guó)樓市會(huì)迎來新一輪成交高潮嗎？“房地產(chǎn)市場(chǎng)什么時(shí)候升溫，取決于新政策什么時(shí)候能夠落地。”郭毅強(qiáng)調(diào)說，現(xiàn)在兩會(huì)導(dǎo)向只能改變市場(chǎng)預(yù)期，但對(duì)于創(chuàng)造新增需求作用有限。等到新政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)利好，成交量才會(huì)得到進(jìn)一步拉升。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析說，兩會(huì)后，在“因地制宜，分城施策”的思路下，各地政府都有可能出臺(tái)更為寬松的購(gòu)房政策，從而刺激樓市復(fù)蘇。從這個(gè)角度看，各大城市成交量基本上都會(huì)面臨上升的態(tài)勢(shì)。不過，由于市場(chǎng)分化，一二線城市與三四線城市的情況會(huì)有所不同。一二線城市集中了全國(guó)主要的就業(yè)機(jī)會(huì)，在吸引人口等方面依然有優(yōu)勢(shì)，所以購(gòu)房需求強(qiáng)勁，去庫(kù)存速度比較快，樓市成交量將會(huì)有一定幅度上升。三四線城市由于人口、產(chǎn)業(yè)和資金導(dǎo)入速度依然比較慢，去庫(kù)存壓力依然很大，所以樓市成交量上升空間不大。

　　胡景暉表示，北京樓市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了同比明顯攀升，部分熱點(diǎn)區(qū)域如通州、大興等地方房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈。未來北京樓市成交量將會(huì)明顯好于去年。每年兩會(huì)后，北京樓市通常都會(huì)出現(xiàn)成交小陽(yáng)春，但去年，北京樓市小陽(yáng)春成色不足。從目前的政策環(huán)境看，今年北京樓市小陽(yáng)春將會(huì)再次出現(xiàn)，比去年的成色更足。

　　郭毅還分析說，未來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，主要依靠城鎮(zhèn)化發(fā)展，以前北上廣深一線城市吸引了大量外來人口，產(chǎn)生不少大城市病，比如房?jī)r(jià)過高等。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展速度的加快，各個(gè)城市發(fā)展將會(huì)更加均衡，一些新涌現(xiàn)出的大中型城市將會(huì)分流外來人口，從而帶來新增購(gòu)房需求，使得本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到發(fā)展。

　　四考

　　一線城市限購(gòu)會(huì)放松嗎？

　　一線城市限購(gòu)政策是否會(huì)放松，也是兩會(huì)期間較為關(guān)注的焦點(diǎn)。鏈家地產(chǎn)張旭表示，在因地制宜、分城施策的思路下，樓市低迷的城市仍然有可能出臺(tái)利好的調(diào)控政策。從去年開始出現(xiàn)的市場(chǎng)分化還會(huì)有所延續(xù)。一線城市的限購(gòu)政策根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)有可能出現(xiàn)調(diào)整。但就北京來說，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策不會(huì)出現(xiàn)明顯的放松，但也存在局部松動(dòng)的可能性。

對(duì)于限購(gòu)政策的調(diào)整，張大偉與郭毅的看法基本一致。兩人均認(rèn)為，目前全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)的城市只有5個(gè)，其中以一線城市為主，一線城市直接取消限購(gòu)的可能性很小，而通過居住證等繞道寬松的可能性較大。后續(xù)一線城市居住證制度的落地，將降低部分人購(gòu)房資格的辦理難度，從而為限購(gòu)松綁，使得這部分人可以在一線城市買房。

　　在寇海龍看來，由于一線城市需求量很多，所以全面取消限購(gòu)的可能性不大，但是限購(gòu)有可能會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，比如北京有可能允許出現(xiàn)購(gòu)買第三套房。“在限購(gòu)政策放松的情況下，相關(guān)城市樓市有可能會(huì)面臨房?jī)r(jià)大幅上漲的風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度看，防范房?jī)r(jià)波動(dòng)依然是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要目標(biāo)。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

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