業(yè)內(nèi)人士指出，四季度是最后沖刺時(shí)刻，房企或?qū)⒓訌?qiáng)“以價(jià)換量”，并且隨著購(gòu)房者觀望情緒的緩解，有望促進(jìn)成交。

　　壓力之下，房企將開啟“以價(jià)換量”？

　　截至目前，房企的業(yè)績(jī)完成情況并不理想。進(jìn)入第四季度，房企也將迎來(lái)最后沖刺的時(shí)刻。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，截至8月31日，10家標(biāo)桿房企中，年度銷售計(jì)劃完成率超過(guò)6成的僅有恒大、綠城、中海和萬(wàn)科。值得注意的是，其中完成率不足一半的房企有富力、金地和招商，其中金地完成率最低，僅為39%。

　　“這會(huì)使得房企在第四季度加大降價(jià)促銷的力度。尤其一些房企不愿意盲目地等待限購(gòu)放松等利好政策，所以會(huì)主動(dòng)在售價(jià)上進(jìn)行調(diào)低。”易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著市場(chǎng)逐步“探底”，觀望情緒會(huì)逐漸弱化，因此以價(jià)換量的策略應(yīng)該還是會(huì)受到市場(chǎng)認(rèn)可的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也表示，目前來(lái)看，樓市下行期將有可能持續(xù)，因此很多房企可能會(huì)有些“等不起”了。在壓力之下，今年第四季度或?qū)⒊蔀榉科蟠笈e降價(jià)的開始。

　　寶華集團(tuán)副總裁楊健也認(rèn)為，如果購(gòu)房者的觀望情緒在第四季度仍不見好轉(zhuǎn)，房企則必然會(huì)采取一定的降價(jià)措施進(jìn)行促銷。

　　然而也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以價(jià)換量”固然對(duì)成交有一定的促進(jìn)作用，但具體執(zhí)行還要視項(xiàng)目而定。上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，目前房企正處于兩難的境地，毛利率下滑已成為行業(yè)內(nèi)普遍的情況。因此，降價(jià)可能使財(cái)務(wù)狀況更加“雪上加霜”，而不降價(jià)則可能會(huì)被其他房企搶去市場(chǎng)份額。所以第四季度房企應(yīng)根據(jù)成交量找到價(jià)格平衡點(diǎn)，而不是盲目地調(diào)整價(jià)格。

　　除此之外，浦江華僑城項(xiàng)目助理總監(jiān)陸淵認(rèn)為，對(duì)于剛需產(chǎn)品，價(jià)格浮動(dòng)空間不大，有少量折扣便會(huì)吸引購(gòu)房者入市。而中高端產(chǎn)品在價(jià)格上作調(diào)整不一定有用，反之購(gòu)房者更看重的是其產(chǎn)品本質(zhì)，因此最重要的應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品的附加值上作提升。

　　90%VS10%

　　在對(duì)業(yè)內(nèi)人士的采訪中，有二成左右的受訪者認(rèn)為放松首套房的判定標(biāo)準(zhǔn)將有助成交，七成左右的受訪者認(rèn)為首套房貸放松將更有效。而約一成的受訪者認(rèn)為房貸放松對(duì)成交影響不大，因?yàn)橛绊懫滟I房的主要原因不是經(jīng)濟(jì)能力而是被限購(gòu)。

　　放松房貸會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交造成大幅度影響？

　　近日，央行發(fā)文確認(rèn)“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款，銀行執(zhí)行首套房貸款政策”。同時(shí)，對(duì)于首套自住房貸款，最低首付款比例為30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　放松限貸究竟能否促進(jìn)成交呢？

　　對(duì)此，陳晟認(rèn)為，目前市場(chǎng)處于膠著局面的主要原因有兩方面：一是市場(chǎng)供過(guò)于求；二是房貸的松緊程度。部分城市通過(guò)放松限購(gòu)，釋放了一部分需求，然而上海今年不大可能放松限購(gòu)，因此房貸放松對(duì)樓市還是有一定促進(jìn)作用。

　　陸淵也認(rèn)為，房貸放松在短期內(nèi)可以促進(jìn)成交。他指出，近兩年來(lái)，受限購(gòu)限貸的影響，住房需求得到一定量的積累，在這時(shí)放松房貸，相信會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一定利好。

　　而楊健則指出，當(dāng)前剛需還是市場(chǎng)主流，剛需購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)壓力更大，因此首套房7折利率若能執(zhí)行對(duì)剛需購(gòu)房者是很大利好。

　　然而，德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，今年上半年央行就一直提出對(duì)首次購(gòu)房者要有適當(dāng)利率優(yōu)惠，而到目前為止，幾乎沒有銀行響應(yīng)，即使有也有十分苛刻的標(biāo)準(zhǔn)，因此首套房7折利率執(zhí)行的可能性有待檢驗(yàn)。

　　“但是執(zhí)行首套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松的可能性較大，這對(duì)于改善性需求的購(gòu)房者而言有較大的利好，有望促進(jìn)成交。并且，這一信息也透露出，未來(lái)一線城市限購(gòu)政策放松的可能性或增強(qiáng)。”陸騎麟補(bǔ)充說(shuō)。

　　此外，對(duì)于中高端市場(chǎng)，楊健則認(rèn)為，這類購(gòu)房者大部分因?yàn)橄拶?gòu)而被抑制了需求，因此如果放松限購(gòu)將比放松限貸來(lái)得更直接有利。

　　高價(jià)地塊會(huì)對(duì)周邊樓市起到帶動(dòng)作用？

　　今年樓市土地成交雖然并不突出，但卻不乏亮點(diǎn)。就在9月，浦東張江、周浦都出現(xiàn)了創(chuàng)區(qū)域樓板價(jià)紀(jì)錄成交的地塊。

　　9月17日，浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)PDP0-1001單元A-01-02地塊出讓，最終該地塊以創(chuàng)區(qū)域新高的樓板價(jià)成交。業(yè)內(nèi)人士指出，這對(duì)區(qū)域內(nèi)即將入市的項(xiàng)目，如九龍倉(cāng)蘭廷、中邦大都會(huì)等將起到進(jìn)一步的帶動(dòng)作用。

　　的確，從過(guò)去幾年的樓市狀況來(lái)看，房企高價(jià)拿地、入駐某些板塊后，往往會(huì)對(duì)該區(qū)域的樓市起到一定的帶動(dòng)作用，如曾經(jīng)臨港新城房?jī)r(jià)相對(duì)較低，因?yàn)閯P德、保利等品牌房企的強(qiáng)勢(shì)入駐對(duì)周邊住宅價(jià)格起到了一定拉動(dòng)作用，今年臨港有部分項(xiàng)目的報(bào)價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。

　　在今年的市場(chǎng)環(huán)境下，上述張江、周浦等高價(jià)地塊，還能在第四季度甚至更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間內(nèi)“提振”區(qū)域樓市嗎？

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，高價(jià)地塊的出現(xiàn)，會(huì)對(duì)目前觀望情緒產(chǎn)生抑制作用，從實(shí)際情況看，購(gòu)房者會(huì)受啟發(fā)，進(jìn)而積極入市。

　　以今年4月拍出的松江區(qū)中山街道新城主城C單元C19-01號(hào)純住宅地塊為例，其成交樓板價(jià)高達(dá)14007元/平方米。而地塊周邊近期開盤的綠城蘭園單價(jià)僅16500元/平方米，這樣的價(jià)格可以說(shuō)優(yōu)勢(shì)凸顯。而項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，從蓄客階段開始，來(lái)訪的客戶便多看中了項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和潛力空間。

　　而龔敏則認(rèn)為，高價(jià)地塊對(duì)周邊樓市的帶動(dòng)作用確實(shí)存在，但也應(yīng)“因時(shí)而定”。在當(dāng)前市場(chǎng)的弱勢(shì)情況下，真正決定房?jī)r(jià)的還是地段成熟度、房企口碑和產(chǎn)品品質(zhì)。對(duì)于一些既無(wú)新增供應(yīng)也無(wú)更多利好的板塊來(lái)說(shuō)，高價(jià)地塊的帶動(dòng)作用很可能并不明顯。而周浦目前還處于價(jià)格洼地，促進(jìn)作用則較大。

　　19001元/平方米

　　9月17日，周浦鎮(zhèn)PDP0-1001單元A-01-02地塊以上述樓板價(jià)成交，創(chuàng)造了區(qū)域樓板價(jià)新高。

　　25700元/平方米

　　張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊最終以上述樓板價(jià)成交，這已經(jīng)超過(guò)了區(qū)域二手房的成交均價(jià)。

　　剛需購(gòu)房者說(shuō)：

　　“年底了房?jī)r(jià)也沒見降，還是遇到適合的就盡快出手吧。”

　　改善型購(gòu)房者說(shuō)

　　“打算換個(gè)大房子，還是等到價(jià)格降下來(lái)點(diǎn)再買，目前不著急。”

　　需求結(jié)束觀望，積極入市？

　　“今年年初我們就打算買房，但是一直觀望到現(xiàn)在，年底了，房?jī)r(jià)也沒見降，我們還是決定看到適合的就盡快出手。”“我現(xiàn)在有房子住，打算換個(gè)大房子，最近市場(chǎng)不好，我還是等到價(jià)格降下來(lái)再買，不著急。”“我要在父母家附近買套小公寓和老婆一起住，無(wú)所謂降不降價(jià)，價(jià)格和戶型合適就可以買。”

　　從當(dāng)前受訪者的普遍心態(tài)來(lái)看，對(duì)剛需購(gòu)房者而言，持續(xù)了近三個(gè)季度的觀望情緒有所緩解，而對(duì)改善型購(gòu)房者而言，則更傾向于購(gòu)買價(jià)格上有所優(yōu)惠的房子。

　　錦和投資集團(tuán)品牌總監(jiān)沙立松認(rèn)為，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的觀望，真正有需求的購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)未出現(xiàn)明顯降價(jià)，而各地放松限購(gòu)的政策出臺(tái)，加之近期房貸放松的政策出臺(tái)，這些會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)轉(zhuǎn)好的預(yù)期，在這樣的預(yù)期下，有可能促進(jìn)剛需客戶出手。而對(duì)于改善型購(gòu)房者而言，臨近年底，很有可能選擇再等等，如有遇到較大的價(jià)格優(yōu)惠，便會(huì)選擇購(gòu)房。

　　另外，剛需購(gòu)房者陳先生表示，在目前的樓市環(huán)境下，房子的抗跌性更重要。這樣的房子即便樓市轉(zhuǎn)冷，價(jià)格也不會(huì)降太多。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，剛需產(chǎn)品多位于外郊環(huán)，因此首先要考慮交通，通常周邊有地鐵的房子更保值。其次便是產(chǎn)品的品牌價(jià)值，縱觀樓市，多年來(lái)品牌開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品更受市場(chǎng)認(rèn)可，抗跌性更強(qiáng)。

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