近期部分城市樓市政策微調(diào)，但一線城市尚未有限購放松的跡象。中國證券報記者了解到，北京、上海成交量略有反彈，廣州、深圳房價有所下挫，各地開發(fā)商主打以價換量的銷售策略，部分剛需人群的購房意愿有所恢復(fù)。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，目前北京一些樓盤項目已經(jīng)開始降價。據(jù)悉，大部分促銷樓盤的降幅在5%-10%之間，部分樓盤的降價幅度甚至接近20%。這種降幅近幾年在北京樓市較為罕見。

　　北京房價下挫 上海成交“翹尾”

　　在諸多項目降價、部分需求釋放的狀況下，7月以來北京樓市終于出現(xiàn)小幅反彈。來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，受自住房集中成交影響，今年7月北京新建住宅合計簽約套數(shù)為6200套，環(huán)比上漲21.5%，為最近3個月的高點。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，若剔除自住房的因素，7月北京新房簽約均價為24979元/平方米，環(huán)比有所下跌。

　　二手房方面，7月北京簽約二手房住宅8059套，環(huán)比上漲23%，創(chuàng)最近4個月新高。同期，北京二手房成交均價為28900元/平方米，比6月的29200元/平方米有所下挫。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，以價換量成為近期北京樓市的主旋律。8月以來，北京樓市的成交量出現(xiàn)回升態(tài)勢，從全國范圍來看，這種持續(xù)回暖并不多見。

　　除了有開發(fā)商直接對價格進行調(diào)整以外，北京還涌現(xiàn)出一些變相價格優(yōu)惠措施，包括購房送面積、購房送物業(yè)費、“一成首付”等等。在信貸門檻高企的情況下，一定程度上降低了購房者的實際成本。

　　7月的上海樓市并不景氣，但月末出現(xiàn)了翹尾行情。7月上海新建住宅成交70.1萬平方米，環(huán)比下降1.8%，同比則下降9.1%。然而7月底，上海新房成交卻出現(xiàn)“翹尾”行情。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上海7月最后一周成交面積為20.2萬平方米，環(huán)比上漲49.5%，與7月前幾周每周約14萬平方米的成交量相比，有較大幅度提升。

　　7月上海成交面積前三甲的項目總價均不高，單價基本在20000元/平方米之下。市場中一些項目出現(xiàn)了降價行為，以價換量確保銷售任務(wù)能夠完成。分區(qū)域來看，7月銷量較好的樓盤主要分布在南匯、奉賢、松江等外環(huán)區(qū)域。從供應(yīng)上看，剛需樓盤開始發(fā)力，成為供應(yīng)主力，開盤總量雖環(huán)比下降6成，但剛需產(chǎn)品占比達85%，為近4個月的新高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然7月18日上海曾重申嚴格執(zhí)行限購政策不放松，但對于購房者來說，對政策未來走向的猜測產(chǎn)生了房價上漲預(yù)期，促使部分消費者逐步走出觀望。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商坦言要等“限購松綁”才開盤，一是擔(dān)心近期開盤市場信心不足，二是對下半年上海樓市調(diào)控政策放松抱有期待。

　　上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍表示，炎熱的夏季原本是樓市淡季，購房者的看房熱情普遍會有所降低。但由于剛需置業(yè)者對價格更加敏感，因此一旦房價有上漲“信號”，最先有所動作的一定是剛需購房者。

　　廣州延續(xù)頹勢 深圳冷風(fēng)勁吹

　　7月以來，廣州樓市延續(xù)了上半年的頹勢。廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月廣州全市新建住宅網(wǎng)簽4465套，環(huán)比量價齊跌，成交量同比大跌28.89%，創(chuàng)下年內(nèi)新低。其中，7月廣州全市新建住宅網(wǎng)簽均價達15133元/平方米，同比漲8.76%。

　　二手房方面，中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，7月份廣州二手住宅成交量繼續(xù)維持低位，成交宗數(shù)已連續(xù)多月下滑，環(huán)比上月跌幅達33.6%，同時全市二手住宅成交均價為24294元/平方米，環(huán)比上月微降0.5%。

　　合富輝煌房地產(chǎn)研究中心預(yù)測，由于廣州中心城區(qū)與各周邊地區(qū)的供應(yīng)和需求不一樣，廣州各地區(qū)價格下行的區(qū)間也不一樣。南沙等邊遠地區(qū)由于供大于求，價格降幅領(lǐng)先，中心城區(qū)由于供應(yīng)較少，房價下跌空間相對較小。

　　深圳市場濃厚的觀望情緒影響了開發(fā)商的推盤熱情。深圳中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳7月推盤量不足2000套，環(huán)比下降25%。在成交方面，7月全市成交面積為22.65萬平方米，環(huán)比下降3%，成交套數(shù)為2425套，較上月減少3套，同比則下降28.6%。中國證券報記者注意到，這是繼4月份市場反彈之后，深圳連續(xù)第3個月出現(xiàn)成交量下滑。

　　成交價格持續(xù)走低也同樣宣告樓市還未回暖。上述機構(gòu)統(tǒng)計顯示，7月深圳市新建商品住宅成交均價為22563元/平方米，環(huán)比下跌3.75%，同比微跌0.13%。從價格走勢來看，成交均價在5月份達到峰值，6月和7月均出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　二手房市場亦不甚理想。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手住宅過戶數(shù)為4062套，環(huán)比微增1.35%，同比大幅下降45.22%。本月成交量較上月雖有小幅增長，但遠遠不及去年同期水平。在價格方面，7月深圳二手住宅市場成交均價為30813元/平方米，與上月基本持平。但考慮到成交結(jié)構(gòu)因素后，全市二手住宅實際成交均價小幅下跌。

　　深圳當(dāng)?shù)貦C構(gòu)分析認為，樓市政策短期難有大的改變，市場觀望情緒未能得到實質(zhì)性緩解，信貸政策仍然偏緊，開發(fā)商定價未出現(xiàn)明顯下調(diào)，導(dǎo)致樓市仍處于低迷狀態(tài)。

　　不過，隨著傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”臨近，進入8月開發(fā)商推盤熱情有望激活。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月深圳取得預(yù)售證的項目有13個，供應(yīng)套數(shù)達5165套，但實際最終開盤的項目僅有10個，推售套數(shù)減少到1943套。業(yè)界預(yù)計，深圳8月新推盤的項目數(shù)量有望增加至18個。

　　預(yù)期搖擺不定 市場博弈加劇

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《7月份典型城市新建商品住宅成交報告》表示，在剛剛過去的7月，全國30個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長10.5%，同比減少14.0%。30個城市中，有18個城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長，這引發(fā)了業(yè)界廣泛關(guān)注。

　　不過，7月份四個一線城市新建商品住宅成交面積為196萬平方米，環(huán)比減少9.4%，同比減少26.5%。至此，一線城市保持了連續(xù)9個月的同比下滑態(tài)勢。

　　“近期一些地方政府調(diào)整了樓市政策。很多房企積極跟進，加快推盤節(jié)奏并加大降價促銷力度。”易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，出現(xiàn)正負10%的環(huán)比波動，尚不能說明市場已經(jīng)復(fù)蘇。8月市場成交不會出現(xiàn)大的變化，或與7月持平。而9月的成交預(yù)計將比8月出現(xiàn)明顯反彈。

　　復(fù)旦發(fā)展研究院金融研究中心主任孫立堅認為，一些城市限購令松綁未能消除人們對代表性城市房價看跌的悲觀預(yù)期。但隨著政府穩(wěn)增長的政策取向越來越明朗，在“微刺激”不斷加碼的影響下，區(qū)域經(jīng)濟增長趨勢逐步向好，這也會對未來各地樓市起到一定的穩(wěn)定效果。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前北京的一些項目已經(jīng)開始降價，并獲得了市場的接受。據(jù)悉，大部分降價項目的降幅在5%-10%之間，而少部分項目的降價幅度甚至接近20%的水平。這在近幾年的北京樓市甚為少見。

　　張大偉指出，當(dāng)前市場的預(yù)期仍搖擺不定，未來的政策基調(diào)的細微變化，可能對市場帶來不小的影響。因此當(dāng)前的市場正維持著“弱平衡”，但這種平衡很容易被政策或市場動向所打破。

　　德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，隨著近來江浙二三線城市的紛紛松綁限購，上海已經(jīng)成為了“政策孤島”。一些城市限購松綁可能使開發(fā)商的心理產(chǎn)生一定變化，認為“政策已經(jīng)到頭”。此外，二三線城市限購松綁客觀上有利于開發(fā)商資金回籠，這些因素或?qū)蠘潜P降價促銷產(chǎn)生一定的消極影響，進而影響下半年樓市回暖。

　　深圳地產(chǎn)分析人士認為，相比限購政策的放松，信貸政策對市場的影響更為明顯。未來樓市能否回暖，主要依賴于信貸是否能繼續(xù)加大對剛需人群的支持力度，以及開發(fā)商會否在價格上作出讓步。整體而言，樓市探底趨穩(wěn)的可能性較大。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，與全國大多數(shù)城市不同，當(dāng)前一線城市樓市的基本面仍然是“供不應(yīng)求”，隨著價格調(diào)整，供需雙方的博弈態(tài)勢逐漸發(fā)生變化，需求會陸續(xù)釋放。由于一線城市土地成本高企，大部分項目的價格降幅不會超過20%。受此影響，未來一線城市樓市的成交均價恐難有繼續(xù)下探的空間。記者 萬晶 張敏 黎宇文 實習(xí)記者 徐學(xué)成

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