近日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（以下簡稱《意見》），提出推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。

　　專家認(rèn)為，利好政策支持下，作為盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的重要手段，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望加速走向市場化和成熟化，在穩(wěn)增長、促發(fā)展中發(fā)揮更加重要的作用。

　　有效盤活存量資產(chǎn)

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs是近年來市場一大熱點(diǎn)。自2021年6月首批9只公募REITs亮相以來，至今共有12只陸續(xù)上市，涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施，募資規(guī)模達(dá)458億元。

　　“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs創(chuàng)新了融資渠道，解決了‘基礎(chǔ)設(shè)施投資的錢從哪里來’的問題，為基建投資提供可持續(xù)的資金來源。”中航基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清表示，我國基建領(lǐng)域沉淀了大量資產(chǎn)，通過REITs方式可以盤活這些存量資產(chǎn)，為傳統(tǒng)基建領(lǐng)域補(bǔ)短板和新基建投資提供增量資金來源，發(fā)揮存量盤活和增量促進(jìn)的雙重作用。

　　今年以來，圍繞基礎(chǔ)設(shè)施REITs的各項(xiàng)工作快速推進(jìn)。3月，證監(jiān)會(huì)表示，正在會(huì)同相關(guān)部委，進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，完善制度機(jī)制，拓寬試點(diǎn)范圍。4月，滬深交易所分別就基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs新購入項(xiàng)目指引公開征求意見。5月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出通過發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等方式，盤活基礎(chǔ)設(shè)施等存量資產(chǎn)。

　　此次《意見》明確，進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。對(duì)于在維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障等方面具有重要作用的項(xiàng)目，在滿足發(fā)行要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控等前提下，可進(jìn)一步靈活合理確定運(yùn)營年限、收益集中度等要求。建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場等。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策支持下，公募REITs有望造就一個(gè)新的權(quán)益投資市場，在助力基建發(fā)展、擴(kuò)大有效投資中扮演更加重要的角色。華夏基金表示，擴(kuò)募機(jī)制有助于完善我國公募REITs市場的制度建設(shè)，加快推動(dòng)優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)進(jìn)入資本市場，有效提升公募REITs產(chǎn)品的規(guī)模和吸引力。

　　“基礎(chǔ)設(shè)施REITs快速發(fā)展，對(duì)于盤活存量資產(chǎn)、形成良性投融資循環(huán)具有重要意義。”招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛表示，一方面，基礎(chǔ)設(shè)施REITs流動(dòng)性、安全性均較高，收益穩(wěn)定，在我國基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模龐大、資產(chǎn)存量高的背景下，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行能夠盤活存量資產(chǎn)；另一方面，對(duì)于具有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流但缺乏流動(dòng)性的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，公募REITs可以為之提供資金退出渠道，提升資產(chǎn)流動(dòng)性，資金回籠后可投資于新的項(xiàng)目建設(shè)，形成良性循環(huán)；此外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs豐富了基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金來源，能夠降低政府債務(wù)成本，為更多社會(huì)資本創(chuàng)造參與機(jī)會(huì)，提高資金配置效率，促進(jìn)我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　多元擴(kuò)容取得進(jìn)展

　　近日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs多元化擴(kuò)容邁出實(shí)質(zhì)性一步。5月27日，證監(jiān)會(huì)辦公廳與國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動(dòng)保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。

　　同一天，全國首批保障性租賃住房REITs項(xiàng)目正式申報(bào)。廈門安居集團(tuán)有限公司REITs項(xiàng)目、深圳人才安居REITs項(xiàng)目分別向滬深交易所正式提交申報(bào)材料，也于同日向證監(jiān)會(huì)申報(bào)。

　　“這意味著我國REITs試點(diǎn)項(xiàng)目擴(kuò)容增類取得了實(shí)質(zhì)性突破，預(yù)計(jì)年內(nèi)能見到保障性租賃住房REITs掛牌?！敝行抛C券研究部表示，保障性租賃住房具有租金比較穩(wěn)定、土地出讓金可能減免的特點(diǎn)，未來保障性租賃住房REITs有可能在一二線城市不斷推廣鋪開。

　　深交所表示，推出保障性租賃住房REITs具有重要作用和意義。首先，可以提供租賃住房增量投資的資金來源，改善地方政府資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。其次，豐富了公募REITs資產(chǎn)類型，拓寬了機(jī)構(gòu)和居民投資渠道，引導(dǎo)部分民間資金配置于優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的租賃住房項(xiàng)目。此外，通過盤活前期建設(shè)形成的大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠幫助企業(yè)迅速回籠資金，緩釋新增項(xiàng)目建設(shè)壓力，建立低成本、低杠桿經(jīng)營模式。

　　“REITs是解決保障性租賃住房發(fā)展瓶頸的重要工具，未來發(fā)展空間較大?！敝姓\信托投資研究部高級(jí)研究員韓鳴飛認(rèn)為，但要加快發(fā)展保障性租賃住房REITs，地方政府還應(yīng)給予明確的長期支持政策，比如，可以給予保障性租賃住房長期的土地供應(yīng)、稅費(fèi)減免、租金補(bǔ)貼等政策支持，為項(xiàng)目達(dá)到REITs發(fā)行條件提供保障，穩(wěn)定項(xiàng)目收益預(yù)期，吸引更多資金參與。

　　當(dāng)前我國擁有大量且優(yōu)質(zhì)的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，市場預(yù)計(jì)，以推進(jìn)保障性租賃住房REITs為契機(jī)，未來諸如水利設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等尚未覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有望加速申報(bào)設(shè)立REITs產(chǎn)品。“這些基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)關(guān)乎國計(jì)民生，合理的運(yùn)營管理能產(chǎn)生良好的社會(huì)效益，通過REITs等金融手段實(shí)現(xiàn)市場化發(fā)行，可有效回收前期投入繼而進(jìn)行新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，提高資金的使用效率。”中信證券研究部表示。

　　金融機(jī)構(gòu)積極參與

　　進(jìn)入5月以來，多地相繼出臺(tái)利好政策，加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展。

　　四川提出11條舉措，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展；江蘇鼓勵(lì)在更廣領(lǐng)域開展創(chuàng)新探索，對(duì)于回收資金再投資符合條件的新項(xiàng)目，積極支持申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助資金；上海提出推動(dòng)更多符合條件的存量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs，遴選保障性租賃住房項(xiàng)目等開展REITs試點(diǎn)，支持盤活存量資金用于新建項(xiàng)目。

　　涉及水利、產(chǎn)業(yè)園、租賃住房等多領(lǐng)域的REITs項(xiàng)目招標(biāo)也在緊鑼密鼓地進(jìn)行，眾多金融機(jī)構(gòu)參與其中。例如，南方基金、易方達(dá)基金、廣發(fā)基金成為四川能投橫江水電站公募REITs基金管理人項(xiàng)目中標(biāo)候選人；平安證券、中信證券成為廣州科學(xué)城集團(tuán)公募REITs總協(xié)調(diào)人項(xiàng)目中標(biāo)候選人；中信證券、中金公司、國泰君安證券成為湘水發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs咨詢服務(wù)項(xiàng)目中標(biāo)候選人。

　　“華夏基金致力于與優(yōu)秀的原始權(quán)益人和運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)合作，并正在與相關(guān)企業(yè)積極探討或推進(jìn)新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的發(fā)行或擴(kuò)募工作，力爭為投資者推出更多優(yōu)質(zhì)的公募REITs產(chǎn)品?！比A夏基金表示。

　　總的來看，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs尚處于發(fā)展初級(jí)階段，市場機(jī)制有待進(jìn)一步完善。“目前國內(nèi)對(duì)于底層資產(chǎn)項(xiàng)目要求仍較為嚴(yán)格，市場上符合條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并不多。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅收政策體系還未構(gòu)建成熟，稅收優(yōu)惠尚不夠明確。此外，公募REITs的投資者和運(yùn)營管理者有一定局限性，公眾投資者參與度不高，產(chǎn)品流動(dòng)性有待提升?！崩钫勘硎?。

　　李湛建議，未來應(yīng)逐步放寬對(duì)底層資產(chǎn)的篩選標(biāo)準(zhǔn)，完善關(guān)于底層資產(chǎn)特許經(jīng)營到期所有權(quán)轉(zhuǎn)移等規(guī)定。健全稅收法律法規(guī)，明確REITs發(fā)行過程中涉及的稅收優(yōu)惠問題。并且參照發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，減少公眾投資者的參與限制，提升產(chǎn)品市場活躍度。

　　相關(guān)配套規(guī)則正在逐步完善。近日，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)證券交易所制定發(fā)布《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，支持上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場建設(shè)力度，著力推動(dòng)多層次資本市場高質(zhì)量發(fā)展。

　　證監(jiān)會(huì)表示，下一步，將會(huì)同相關(guān)部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵(lì)運(yùn)營情況和業(yè)績良好、投資運(yùn)作穩(wěn)健、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs開展擴(kuò)募業(yè)務(wù)，同時(shí)強(qiáng)化市場監(jiān)管，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長期資金來源的重要作用。 （記者 李華林）

返回列表