今年以來全國房地產(chǎn)形勢不太理想，差于之前預(yù)期。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9%，其中住宅投資下降9.7%；同期全國新建商品房銷售面積同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。

房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長、涉及面廣，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局，同時還是中國鋼材消費的重要領(lǐng)域，估算目前房地產(chǎn)行業(yè)所消耗的鋼材約占國內(nèi)粗鋼產(chǎn)量兩成以上。全國房地產(chǎn)投資與商品房銷售面積較多下降，不僅形成今年鋼材消費重大拖累，而且還會沖擊許多相關(guān)重要行業(yè)，削弱國內(nèi)需求，最終影響全年5%經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的實現(xiàn)。為此，近期國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，聽取關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況的匯報。會議指出，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)上述國務(wù)院常務(wù)會議精神，預(yù)計年內(nèi)全國房地產(chǎn)優(yōu)化政策還會進(jìn)一步加碼。其加碼將主要圍繞三個方面展開：

一是繼續(xù)減少和取消住房限購措施。自去年以來，全國各地已經(jīng)出臺了一些房地產(chǎn)購買限制，但目前來看，已實施的松綁政策效果不足，還需要加大松綁力度。預(yù)計松綁城市范圍將從去年的主要聚焦于二三線城市，向北京、上海等一線城市擴(kuò)展。其松動力度將由有限放寬轉(zhuǎn)為取消所有限制，至少在一些二線城市和中心城市有望全面取消限制性政策，一線城市非核心區(qū)域的限購措施也有望取消。總之，在國務(wù)院常務(wù)會議進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的明確要求下，預(yù)計全國各地都會加大房地產(chǎn)優(yōu)化政策力度。有觀點認(rèn)為二季度將會迎來全國房地產(chǎn)政策放松潮。

二是繼續(xù)降低購房成本。現(xiàn)階段購房成本主要體現(xiàn)在購房首付比例和房貸利率上。經(jīng)過去年全國各級政府與主管部門努力，購房首付與貸款利率都有了一些下降。即便如此，今年2月新發(fā)放居民房貸利率為3.86%，仍處較高水平。由此預(yù)期今后全國許多城市在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等方面，都還有操作空間。不僅如此，美聯(lián)儲近期所釋放的年內(nèi)降息3次預(yù)期，也使得國內(nèi)房貸利率繼續(xù)下降，提供了友好的外部環(huán)境。

三是充分滿足房企的合理融資需求。2024年政府工作報告，明確提出對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從國務(wù)院常務(wù)會議的部署來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有望在全國所有城市實現(xiàn)全覆蓋，會有更多房地產(chǎn)項目進(jìn)入“白名單”，房企開發(fā)貸發(fā)放速度會明顯加快。據(jù)有關(guān)資料，目前全國各省市已經(jīng)開始建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，短期內(nèi)審批放款達(dá)到了2000億元。同時國有四大行對接的房地產(chǎn)項目更是達(dá)到了1.33萬個。所有這些，都顯示了年內(nèi)房地產(chǎn)的融資環(huán)境會有很大改善，這將直接緩解房企流動性壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資。

值得注意的是，在今年前2個月房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)投資偏冷的同時，也出現(xiàn)了一些積極信號。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然2024年前2個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9%，但降幅卻比上年全年降幅收窄了0.6個百分點。這是房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅連續(xù)一年擴(kuò)大后首次轉(zhuǎn)為收窄。有觀點認(rèn)為這顯示了開發(fā)投資萎縮的狀態(tài)開始得到遏制，是供給端企穩(wěn)的積極信號。另外根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，近期杭州、北京土拍市場熱度升溫，全國300城溢價率上升。今年1-2月，排名前100的房企拿地總金額同比增長約30%。貝殼研究院二手房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，2024年春節(jié)過后，貝殼重點50城市二手房成交量持續(xù)向上修復(fù)。由于去年特殊的高基數(shù)，今年1-2月份二手房交易量在比去年同期減少的同時，卻比2022年同期明顯增加28.5％。

據(jù)此可以判斷，隨著今后房地產(chǎn)優(yōu)化政策的加碼，各項新的支持政策及時出臺落實，預(yù)計年內(nèi)尤其是下半年全國房地產(chǎn)投資下行趨勢有望企穩(wěn)回升，從而推動房地產(chǎn)“鋼需”形勢逐步改善。

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