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2024年樓市限制性政策仍有望優(yōu)化調(diào)整

12月7日,中指研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2023總結(jié) & 2024展望》顯示,2023年樓市政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段,但居民收入預(yù)期弱、房價下跌預(yù)期仍在等因素依然制約著市場修復(fù)節(jié)奏。報告預(yù)計2024年,在市場過熱階段出臺的限制性政策仍有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整,供需兩端政策均有發(fā)力空間。

報告顯示,房價方面,2023年1-11月,百城新建住宅價格累計上漲0.16%,主要受政策管控及部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤入市帶動等因素影響,新房價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。1-11月,百城二手住宅價格累計下跌3.00%,跌幅較去年同期擴大2.45個百分點,房價走勢持續(xù)低迷,至11月,已連續(xù)19個月環(huán)比下跌,連續(xù)6個月環(huán)比下跌的城市數(shù)量超90個。

銷售方面,2023年1-10月,全國商品房銷售面積9.3億平方米,同比下降7.8%,商品房銷售額9.7萬億元,同比下降4.9%,其中現(xiàn)房銷售面積同比增長15.6%,表現(xiàn)明顯好于期房。重點城市來看,1-11月重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%;1-10月重點15城二手房銷售規(guī)模同比增長35%。全年來看,受疫情后需求集中釋放帶動,一季度市場升溫明顯,年中量價出現(xiàn)回落,市場表現(xiàn)低迷,8月底中央及各級政府加大政策托底力度,9-10月銷售同比降幅有所收窄,但受居民收入預(yù)期、房價下跌預(yù)期等因素未明顯改善影響,政策效果持續(xù)性不足,年末市場仍舊面臨下行壓力。

土地方面,銷售端恢復(fù)程度仍是影響土地市場情緒的關(guān)鍵因素,今年以來多數(shù)城市樓市熱度持續(xù)性不足,土地市場中,僅部分城市或個別地塊熱度較高,整體低迷態(tài)勢未改。2023年1-11月,全國300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21.5%、28.0%。22城來看,1-11月,供地計劃完成率整體不足七成,優(yōu)質(zhì)地塊成交量增加,央國企為拿地主力,拿地金額占比達(dá)50%,民企投資力度仍不足。至11月末,除北京、上海、深圳外,多數(shù)城市已取消土地最高限價,但目前僅少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拍出高溢價,整體熱度仍較低。

企業(yè)方面,2023年1-11月,TOP100房企銷售額同比下降14.7%,央國企同比增長;拿地總額同比下降6.6%,頭部企業(yè)投資聚焦核心城市;房企融資規(guī)模同比下降8.6%,年底金融監(jiān)管部門持續(xù)釋放利好,若“三個不低于”等相關(guān)支持政策細(xì)化落實,房企資金壓力有望緩解。

報告預(yù)計,2024年,在市場過熱階段出臺的限制性政策仍有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整,供需兩端政策均有發(fā)力空間,需求端,降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點,未來一線城市政策或繼續(xù)優(yōu)化,京滬有望降低二套房首付比例,降低房貸利率,優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),降低交易稅費等,此外,一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購也存在可能;核心二線城市有望全面取消限購;更多低能級城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。供給端,“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”要求下,企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實,企業(yè)融資環(huán)境有望得到改善;“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn),推動化解項目交付風(fēng)險;同時,各地土拍規(guī)則預(yù)計將繼續(xù)放寬,帶動土地市場活躍度提升;另外,“三大工程”建設(shè)或是2024年增量政策重要著力點,相關(guān)政策有望加速落地。

報告根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算,2024年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模仍有下行壓力,新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點。需求端,中性情形下,預(yù)計2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%;樂觀情形下,2024年,宏觀經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù),居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn),疊加城中村改造如期推進(jìn),全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)小幅增長。供給端,開工方面,2024年,新房銷售恢復(fù)緩慢、近兩年土地成交規(guī)模大幅縮量、現(xiàn)有庫存量較高等因素或?qū)⒗^續(xù)拖累企業(yè)新開工節(jié)奏,中性情形下,2024年新開工面積同比降幅在10%左右,新開工規(guī)模低于9億平方米。投資方面,新開工下降、施工過峰等因素或?qū)⒗^續(xù)制約建筑工程投資修復(fù),近兩年土地成交縮量態(tài)勢未改,或?qū)е峦恋刭徶觅M進(jìn)一步下行,中性情形下,2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降6.1%。樂觀情形下,城中村改造和保障性住房建設(shè)發(fā)力,開發(fā)投資額與2023年基本持平。


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