來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)

某國(guó)有大行廣州分行工作人員向記者表示，廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行將自11月7日起統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。在此之前，有報(bào)道稱廣州地區(qū)首套房貸利率已與同期個(gè)人住房公積金貸款利率持平甚至略低，有關(guān)公積金貸款利率調(diào)整的討論由此升溫。

受訪專家認(rèn)為，目前公積金貸款利率確有進(jìn)一步下調(diào)空間。不過(guò)，由于商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金貸款的利率形成機(jī)制從根本上有所不同，二者不能簡(jiǎn)單類(lèi)比。公積金貸款的政策支持屬性更強(qiáng)，由此決定了它應(yīng)站在繳存人利益立場(chǎng)上考慮是否調(diào)整，同時(shí)，還要做好央地之間、地方各相關(guān)部門(mén)之間的溝通協(xié)調(diào)，以便更及時(shí)地作出靈活動(dòng)態(tài)調(diào)整。

公積金貸款性價(jià)比降低？

通常情況下，相較商業(yè)性個(gè)人住房貸款，公積金貸款能顯著為購(gòu)房者節(jié)省利息支出。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行自2014年起聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金年度報(bào)告》，2015年至2019年，當(dāng)年發(fā)放的公積金貸款利率比同期商業(yè)性個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率均低1.65至2個(gè)百分點(diǎn)。

2020年3月1日起，房貸利率全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”。因此，2020年以后的年度報(bào)告均對(duì)比同期LPR報(bào)價(jià)顯示當(dāng)年住房公積金個(gè)人住房貸款的節(jié)息水平。具體來(lái)看，2020年至2023年，公積金貸款利率與同期LPR的利差事實(shí)上已呈收窄趨勢(shì)。

根據(jù)報(bào)告，2020年至2023年逐年而言，公積金貸款利率比同期LPR分別低1.1—1.55個(gè)百分點(diǎn)、1.05—1.4個(gè)百分點(diǎn)、0.9—1.35個(gè)百分點(diǎn)、0.85—1.2個(gè)百分點(diǎn)；當(dāng)年發(fā)放的公積金貸款，償還期內(nèi)平均每筆貸款可節(jié)約利息支出分別為9.75萬(wàn)元、9.91萬(wàn)元、8.43萬(wàn)元、7.91萬(wàn)元。

從最新情況看，某股份行北京地區(qū)支行的客戶經(jīng)理告訴記者，目前北京地區(qū)的首套房貸利率仍比公積金貸款利率略高?！鞍凑者@個(gè)節(jié)奏，公積金貸款利率是有可能往下降的?！痹摽蛻艚?jīng)理表示，傳統(tǒng)意義上公積金貸款利率一直都“便宜”很多，本輪房貸利率調(diào)降，可能帶動(dòng)公積金貸款利率下調(diào)。

“站在當(dāng)下特殊時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)確實(shí)不大。”安徽工業(yè)大學(xué)商學(xué)院教授吳義東對(duì)記者表示，當(dāng)前商業(yè)貸款利率調(diào)整是為了配合各地出臺(tái)的政策組合拳，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，屬于短期調(diào)整范疇，不能以此為出發(fā)點(diǎn)質(zhì)疑公積金制度存在的合理性。

他認(rèn)為，對(duì)個(gè)人而言，住房公積金制度不止于低息貸款，還包括單位配繳、免繳個(gè)人所得稅等。因此需辯證地看待短期與長(zhǎng)期，局部與全局之間的關(guān)系。

公積金貸款利率仍有下調(diào)空間

中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院助理研究員施文凱、中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授董克用在《從住房公積金到個(gè)人公積金：住房公積金與養(yǎng)老金協(xié)同改革研究》一文中指出，住房公積金運(yùn)行機(jī)制可歸結(jié)為“強(qiáng)制繳費(fèi)、低存低貸、互助共濟(jì)”。住房公積金“低存低貸”機(jī)制是保障制度運(yùn)行的基礎(chǔ)，其中的低息貸款是制度向參加人提供的最大優(yōu)惠。

因此，受訪專家普遍認(rèn)為，公積金貸款利率當(dāng)下仍有下調(diào)空間。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟對(duì)記者表示，短期來(lái)看，起碼要保證住房公積金貸款低利率優(yōu)勢(shì)，確保公積金貸款成本低廉、調(diào)整節(jié)奏靈活。

吳義東持類(lèi)似觀點(diǎn)，他認(rèn)為，只要確保資金池的良性、可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，就可以適度下調(diào)公積金貸款利率。原因在于，住房公積金資金池是繳存人之間形成的“我為人人，人人為我”的互助性資金池，應(yīng)該站在繳存人利益角度考慮利率調(diào)整。

住房公積金政策短期內(nèi)的優(yōu)化調(diào)整，也是市場(chǎng)對(duì)下階段增量政策的期待。平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生曾指出，后續(xù)促消費(fèi)政策優(yōu)化升級(jí)的調(diào)整思路之一即是發(fā)揮地方政府積極性，綜合考慮常住人口、地區(qū)生產(chǎn)總值等因素，向各地?fù)芨顿Y金，鼓勵(lì)地方政府發(fā)放消費(fèi)券、放松公積金提取和使用限制等，探索個(gè)性化消費(fèi)支持政策，同時(shí)建立促消費(fèi)政策的評(píng)估機(jī)制，表彰并推廣實(shí)踐中效果較好的政策。

從過(guò)往調(diào)整來(lái)看，公積金貸款利率調(diào)整窗口并不固定。記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入21世紀(jì)，公積金貸款利率的調(diào)整周期從10來(lái)天到7年多時(shí)間不等。例如，2008年10月9日調(diào)整后，同月27日再次調(diào)整，為目前間隔最短的一次調(diào)整；而2015年8月26日調(diào)整后，直到2022年10月1日才再次調(diào)整，前后相隔超過(guò)7年時(shí)間。

利率水平方面，2002年至2007年，公積金貸款利率整體處于上行通道。2007年9月15日起，5年期以上住房公積金貸款利率來(lái)到5.22%。2008年，經(jīng)過(guò)5次調(diào)整，自2008年12月23日起，公積金貸款利率已降至3.87%。此后利率水平再次回升，直至2012年6月8日，這一次調(diào)整較2011年7月7日起執(zhí)行的利率下降了20個(gè)基點(diǎn)。自此以后，公積金貸款利率就一直處于下行區(qū)間，最近一次調(diào)整（2024年5月18日），公積金貸款利率已降至2.85%，為截至目前的歷史低點(diǎn)。

公積金貸款利率怎么調(diào)？

吳義東認(rèn)為，商業(yè)性貸款可以通過(guò)市場(chǎng)化方式進(jìn)行靈活和動(dòng)態(tài)調(diào)整，而公積金貸款利率更多則是依靠政策調(diào)控，二者從根本上看形成機(jī)制不同，因此不能簡(jiǎn)單類(lèi)比。同時(shí)，考慮到住房公積金是屬地化管理的運(yùn)作模式，又是當(dāng)?shù)鼐用裥纬傻幕ブY金池，他建議，各地可探索“因城施策、動(dòng)態(tài)調(diào)整”模式。

具體來(lái)看，要在央地之間、地方各相關(guān)部門(mén)之間，形成溝通機(jī)制共同研判。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際情況和繳存人的實(shí)際金融需求，動(dòng)態(tài)制定相關(guān)政策，避免全國(guó)一刀切的做法。

“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，政策調(diào)控本來(lái)也是堅(jiān)持‘因城施策’導(dǎo)向，（公積金貸款）利率執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，與‘因城施策’理念并不兼容?！眳橇x東稱。

龐溟也認(rèn)為，各地公積金管理中心可與當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)、金融管理部門(mén)派出機(jī)構(gòu)以及商業(yè)銀行保持一定議事協(xié)調(diào)機(jī)制，從而在保證“一城一策”前提下，協(xié)同關(guān)鍵條款。如提高申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款便利度、增加公積金貸款可貸額度和每月還貸額度等。

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