來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

過(guò)去一個(gè)月，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)政策“組合拳”顯效明顯。10月，全國(guó)新房銷售面積同比連降數(shù)月后首次增長(zhǎng)，新房和二手房成交總量環(huán)比更是17年來(lái)首次“銀十”超過(guò)“金九”。收儲(chǔ)存量房用作保障房、城中村改造貨幣化安置落地進(jìn)展加快，多地成立專班、明確收儲(chǔ)細(xì)則。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性的積極變化，但市場(chǎng)回升動(dòng)能尚不牢固，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍需持續(xù)加力。預(yù)計(jì)存量政策將加快落實(shí)，同時(shí)市場(chǎng)預(yù)期會(huì)有增量政策出臺(tái)，前期政策效果或?qū)⒌玫届柟?，四季度核心城市樓市有望?shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，從而對(duì)全國(guó)市場(chǎng)筑底提供重要支撐。

樓市初現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”勢(shì)頭

9月底中央政治局會(huì)議首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門打出一套政策“組合拳”，即“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，一個(gè)多月來(lái)，市場(chǎng)信心得到提振，房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)止跌回穩(wěn)的積極勢(shì)頭。

住建部的最新數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積同比的連續(xù)下降出現(xiàn)了拐點(diǎn)。10月全國(guó)新房網(wǎng)簽量連降15個(gè)月后再現(xiàn)增長(zhǎng)；全國(guó)二手房網(wǎng)簽成交量連續(xù)7個(gè)月同比增長(zhǎng)；新房和二手房成交總量自今年2月份連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。從環(huán)比來(lái)看，新房和二手房成交總量更是17年來(lái)首次“銀十”超過(guò)“金九”。

一線城市二手房成交增長(zhǎng)明顯，成交量增長(zhǎng)向更多城市擴(kuò)大。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，10月，11個(gè)省份新房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)，較上月增加6個(gè)，其中，湖南、天津、廣東、江西、江蘇同比增幅超過(guò)10%；20個(gè)省份二手房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)，較上月增加2個(gè)，其中，北京、上海、河北、遼寧、浙江、湖南、重慶、貴州、甘肅、陜西、寧夏同比增長(zhǎng)超過(guò)10%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，多項(xiàng)數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)良好，且出現(xiàn)了本質(zhì)上的變化，同比增速指標(biāo)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，意味著政策效應(yīng)積極釋放。

房票安置有望成城中村改造主流模式

為去化存量商品房，財(cái)政部和住建部提出，支持專項(xiàng)債來(lái)收購(gòu)存量商品房用作各地的保障性住房，并通過(guò)貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。近期，多地存量房收儲(chǔ)、城中村改造進(jìn)展加快，成立工作專班、公布收儲(chǔ)細(xì)則。

值得注意的是，從目前部分省市公布的推進(jìn)城中村改造的具體措施看，房票安置有望成為主流模式，鄭州、銀川、江西省均提出在城中村改造中大力推行房票安置。據(jù)了解，該政策的市場(chǎng)反饋也較為積極，鄭州目前部分樓盤開(kāi)始出現(xiàn)了“售樓處擠滿人”“房屋售罄”等情況。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，鄭州是住建部新政后首個(gè)明確城中村改造推行房票安置的城市，此次明確“全市所有在售房地產(chǎn)項(xiàng)目都在房票允許購(gòu)買范圍內(nèi)”，意味著房票的推進(jìn)力度非常大?？梢钥闯?，城中村專項(xiàng)借款持續(xù)發(fā)力，為后續(xù)房票兌付和房票功能發(fā)揮創(chuàng)造了非常好的條件。

房票就是一種貨幣化安置的方式，其好處在于更有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來(lái)選擇合適的房子，也有利于推動(dòng)存量房去庫(kù)存。銀川市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在城中村、危房改造當(dāng)中使用房票安置這一政策工具，一方面縮短了房屋的安置周期，另一方面，滿足了群眾對(duì)房源區(qū)位、戶型等多樣化、差異化的安置需求，進(jìn)一步改善城中村群眾的居住環(huán)境和條件。

中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰預(yù)計(jì)，城中村和危舊房改造的貨幣化安置預(yù)計(jì)有望在短期釋放相當(dāng)于新房年銷售規(guī)模近兩成的需求，從而起到有效去化存量的作用。如果其他需求側(cè)發(fā)力的政策能夠一定程度扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，就有望加速市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

穩(wěn)地產(chǎn)政策仍需持續(xù)加力

值得注意的是，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性積極變化，但市場(chǎng)回升動(dòng)能尚不牢固，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍需持續(xù)加力。

中國(guó)銀行研究院的最新報(bào)告指出，從30個(gè)大中城市成交面積的周度表現(xiàn)來(lái)看，新政實(shí)施后的第四、第五周，各線城市的成交面積回升速度均出現(xiàn)了不同程度放緩，其中三線城市放緩更加明顯。四季度將成為本輪政策效果的重要觀察期和政策調(diào)整的關(guān)鍵窗口期。

上述研報(bào)建議，加快疏通9月底以來(lái)一攬子政策落地堵點(diǎn)，包括設(shè)定較高的貨幣化安置比例、平衡專項(xiàng)債收儲(chǔ)資金成本效益問(wèn)題、全面清理和降低住房買賣相關(guān)稅費(fèi)、盡快推動(dòng)“白名單”擴(kuò)圍政策落地等。同時(shí)，積極儲(chǔ)備增量政策，包括盡快全面放開(kāi)深圳、上海、北京的限購(gòu)政策，加大對(duì)無(wú)房工薪家庭和多子女家庭等特定群體購(gòu)房補(bǔ)貼力度，提高房貸在個(gè)人所得稅中的抵扣比例等。

中國(guó)銀行研究院預(yù)計(jì)，未來(lái)存量房貸利率下調(diào)、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)下調(diào)、專項(xiàng)債用于收儲(chǔ)土地和保障房、貨幣化安置等政策的深入推進(jìn)，有望從推動(dòng)庫(kù)存消化、改善房企流動(dòng)性、降低居民購(gòu)房成本和還貸壓力等多個(gè)方面，為穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)積極影響。

展望四季度，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，目前核心城市市場(chǎng)“回穩(wěn)”跡象明顯，居民置業(yè)信心有所恢復(fù)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，同時(shí)考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，預(yù)計(jì)網(wǎng)簽成交活躍度將延續(xù)至11月上半月。接下來(lái)，存量政策將加快落實(shí)，同時(shí)仍有增量政策出臺(tái)預(yù)期，前期政策效果或?qū)⒌玫届柟?，四季度核心城市市?chǎng)有望實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，從而對(duì)全國(guó)市場(chǎng)筑底提供重要支撐，全國(guó)新房銷售同比降幅預(yù)計(jì)將繼續(xù)收窄。

住建部部長(zhǎng)倪虹日前主持召開(kāi)座談會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要用足用好中央各項(xiàng)存量和增量政策，堅(jiān)定信心、下定決心，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底止跌勢(shì)頭，為經(jīng)濟(jì)回升向好貢獻(xiàn)力量。

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