近期，全國(guó)各地陸續(xù)開(kāi)啟“地方兩會(huì)”時(shí)間，總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，積極部署新一年工作重點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，也成為各地規(guī)劃當(dāng)中的重中之重。

記者梳理各地政府工作報(bào)告后發(fā)現(xiàn)，推動(dòng)“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”成為多地共同愿景。與此同時(shí)，基于地域異同，“因城施策”也淋漓展現(xiàn)。

平穩(wěn)健康發(fā)展是共同目標(biāo)

2023年，“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”定調(diào)樓市，基于新變化，各地不謀而合開(kāi)啟房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整之路，而“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”是共同目標(biāo)，“三大工程”（即保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造）則是政策發(fā)力的主要方向。

北京、上海、廣州、深圳等一線城市均在政府工作報(bào)告中提出，加快推進(jìn)“三大工程”建設(shè)。此外，南京、沈陽(yáng)、揚(yáng)州等二三線城市則在政府工作報(bào)告中給出了籌集建設(shè)保障性住房和城中村改造項(xiàng)目的具體目標(biāo)。例如，南京提出，2024年“籌集保障性租賃住房7400套、配售型保障性住房2500套左右。”

“‘三大工程’是長(zhǎng)效機(jī)制落地的體現(xiàn)，也是房地產(chǎn)發(fā)展房新模式的抓手。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展則是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)從粗放式向精細(xì)化管理推進(jìn)的重要體現(xiàn)?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受記者采訪時(shí)表示，2023年住建部就將加快“三大工程”建設(shè)，以及“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為下一步工作的重點(diǎn)，這是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)推出的重要舉措。

而在共同瞄準(zhǔn)“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的同時(shí)，各地也將“因城施策”的工作原則淋漓盡致地展現(xiàn)出來(lái)。例如，一線城市中，北京提出“加強(qiáng)房屋租賃監(jiān)管”；二線城市中，重慶提出“調(diào)整個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策措施，優(yōu)化公積金使用范圍和方式，完善二手房交易等政策工具箱”；三線城市中，揚(yáng)州提出“進(jìn)一步優(yōu)化房屋征遷安置方式，有序消化存量商品房，大力開(kāi)發(fā)高品質(zhì)住宅”。

張波表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，不僅體現(xiàn)在不同城市之間，更體現(xiàn)在同一城市中的不同區(qū)域。因此，“因城施策”，甚至“因區(qū)施策”都有極大的必要性，只有更好結(jié)合城市房地產(chǎn)市場(chǎng)和人群的特點(diǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，才更有利于各地市場(chǎng)的穩(wěn)定。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，1月份住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，要求堅(jiān)持因城施策，一城一策，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)。2024年，隨著各地持續(xù)落實(shí)“因城施策”，各地政策有望繼續(xù)優(yōu)化，供需兩端政策協(xié)同下，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步筑底企穩(wěn)。

房企提升銷(xiāo)售仍任重道遠(yuǎn)

各地政府報(bào)告釋放樓市調(diào)整政策信號(hào)的同時(shí)，也在一定程度上反映出當(dāng)前樓市存在的部分問(wèn)題。記者注意到，多地在工作安排中提及“支持剛性和改善性住房需求”“激活房地產(chǎn)消費(fèi)”等內(nèi)容，由此可以預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍有進(jìn)一步提升的空間。

例如，北京提出，完善租購(gòu)并舉的住房制度，支持剛性和改善性住房需求，著重解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題等。

事實(shí)上，房地產(chǎn)銷(xiāo)售提升空間也確實(shí)值得期待。陳文靜告訴記者：“2018年以來(lái)，一線城市商品房銷(xiāo)售面積整體保持穩(wěn)定，近兩年人口雖有一定下行，但大規(guī)模、高質(zhì)量的人口優(yōu)勢(shì)依然較為明顯，且各城市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積均不足35平方米，改善置換需求旺盛，新房市場(chǎng)長(zhǎng)期看好?！?/p>

而部分城市也圍繞樓市消費(fèi)給出了具體解決方案。例如，重慶將“激活房地產(chǎn)消費(fèi)，調(diào)整個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策措施”“激發(fā)改善性住房群體、新就業(yè)群體、返鄉(xiāng)群體等住房需求”等內(nèi)容列為今年的重點(diǎn)工作；濟(jì)南提出“促進(jìn)大宗消費(fèi)，持續(xù)優(yōu)化購(gòu)房政策”。

張波表示，從短期政策來(lái)看，一方面關(guān)注民生，“保交樓”以及降低“存量房貸”等政策切實(shí)落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感。另一方面，加大對(duì)供需雙方的拉動(dòng)，重點(diǎn)落實(shí)“一視同仁”“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，以解決開(kāi)發(fā)商貸款難、購(gòu)房者貸款成本高的問(wèn)題。

陳文靜表示，長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)售制度改革、完善住房保障體系、租購(gòu)并舉、盤(pán)活存量以及土地制度改革、完善金融財(cái)稅配套制度等均是新發(fā)展模式的重要探索方向。未來(lái)，新發(fā)展模式將加快構(gòu)建，市場(chǎng)+保障的思路更加明確，保障房建設(shè)和供給或?qū)⑦~出實(shí)質(zhì)性一步。“三大工程”加快推進(jìn)，也有助于加快構(gòu)建新發(fā)展模式。

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