自7月底中央政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來，最近兩周，重磅政策密集落地，超出市場預期。目前，四大一線城市全部執(zhí)行“認房不認貸”，央行宣布降低首付比例和房貸利率下限，并首次降低存量首套房貸利率，讓政策惠及更多人群。自廣州、深圳于8月30日宣布“認房不認貸”后，9月1日，上海、北京相繼官宣落地。根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，按照新的認定標準，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。除了四個一線城市，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，還有武漢、廈門、中山、惠州、東莞、成都、重慶、長沙、蘇州、無錫、江門、沈陽、杭州、珠海、大連、蘭州等30個城市官宣“認房不認貸”。除了“認房不認貸”，8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》兩個重磅通知，不但降低首付門檻，還降低了所有首套存量房的房貸利率，給予“月供族”一次政策“大禮包”。央行有關(guān)負責人在答記者問時表示，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點有兩點：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。該負責人表示，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。對于降低存量住房貸款利率的原因，該負責人表示，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。9月8日，上海住建委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》，對公積金最長貸款期限、公積金提取和申請人范圍等內(nèi)容進行了松綁和擴大。9月11日，濟南對當前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進行調(diào)整：取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制；同時，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。同日，青島全域取消限購政策，同時優(yōu)化住房上市交易年限，在青島市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，截至目前，有包括東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、濟南、青島、蘭州9城全面取消限購政策。預計接下來其他重二線城市如杭州、蘇州、成都、武漢等可能會逐步跟進。這輪政策既重磅又密集，業(yè)內(nèi)人士直呼“超預期”。“市場對于一線城市先落地‘認房不認貸’呼聲很高，但的確政策落地超出預期，市場普遍預期會先出臺‘外圍限購適度放松’或‘普通住宅標準’調(diào)整?！?8安居客研究院院長張波表示，“一線城市的政策過往都是處于收緊狀態(tài)，即使是去年下半年開始市場整體出現(xiàn)降溫，一線也都保持巋然不動。目前政策的放松代表著全國市場底部已經(jīng)確立，通過政策釋放出一批自住需求，無疑將有利于一線城市熱度回升，并帶動全國更多城市走出低迷行情。”北京自2017年3月執(zhí)行“認房又認貸”以來，二套房界定標準為全國最嚴，即全國有住房貸款記錄的，無論已結(jié)清或未結(jié)清，再買房都視為二套。首付比例方面，北京首套房貸普宅首付比例不低于35%；非普宅則不低于40%。二套房貸普宅首付比例不低于60%；非普宅則不低于80%。現(xiàn)在執(zhí)行“認房不認貸”后，以一套600萬元的房子來計算，如符合認定為首套住房條件的話，在首付階段可以少支出150萬元。如果是非普宅，首付可以少240萬元。“‘認房不認貸’直接利好兩類人群，一類是外地有過貸款記錄在本地無房家庭，一類是本地賣一買一的置換家庭。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示。對于降首付和降房貸利率，貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，“從歷史來看，住房金融信貸政策對于房地產(chǎn)市場的直接帶動作用最強。低首付+低利率的住房信貸政策降低購房門檻、提高購買力，促進住房需求釋放，有效帶動房地產(chǎn)市場向上發(fā)展。如按此政策執(zhí)行，20%、30%的首付比達到房地產(chǎn)歷史上最低首付水平。尤其是大城市首付比具有顯著下降空間，購房門檻將降低，購買力將大幅提高?！?/section>9月7日，中農(nóng)工建四大商業(yè)銀行發(fā)布了存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則，9月25日起可于線上線下提出申請。對于多地限購政策的放開，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，取消限購、降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對于去庫存和拉動市場活力有著重要意義。同時，取消限售，將會加快房屋在市場的流通力，同時對改善換房時間限制進行了大幅度的松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度?！皾?、青島、南京這類核心二線城市全面解除限購政策對于當前房地產(chǎn)市場而言意義重大?！?/section>“購房者置業(yè)意愿和置業(yè)能力仍受多個因素影響，短期政策優(yōu)化后，預計前期觀望或積壓的購房需求將快速釋放。賣一買一的購房者入市需要一定時間，預計一線城市市場持續(xù)時間將好于二線及三四線城市?！标愇撵o表示，“若要扭轉(zhuǎn)市場下行預期，仍需要供需兩端政策持續(xù)協(xié)同發(fā)力?！?/section>在張波看來，預計9、10月份市場將延續(xù)分化態(tài)勢，熱點一二線城市政策繼續(xù)放松，改善性需求提升明顯，部分熱點區(qū)域和板塊的成交量將有所提升，并帶動房價上行，但大多數(shù)弱二線城市和三四城市的去化難度依然難言有明顯改善。為了激活樓市，政策還有哪些著力點？張波建議，“對于高端商品住房放開限價，例如上海、北京市場接受度在15萬/平方米以上的項目。中低端項目保持限價。通過高端住宅房價提升帶動市場預期，通過控制中低端項目房價，讓這類群體能安心買房，并穩(wěn)定這類房源的一二手價格。”此外，供給側(cè)控風險也是重點。張波建議，切實滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，推動行業(yè)的債務展期。
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