2022年以來，中央端政策導(dǎo)向以寬松為主，從年初開始多輪支持房地產(chǎn)的利好政策輪番出臺，漸進式寬松持續(xù)上演。中央政策調(diào)整主要分為四大階段：第一階段為1-3月份，在此期間，中央端出臺政策頻率較低，寬松信號尚不明晰，期間央行宣布年內(nèi)首次降息，1年期LPR下調(diào)10個BP，5年期LPR下降5個BP；3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部等六部門相繼表態(tài)，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，釋放出積極信號。第二階段，進入4-6月份，高層對房地產(chǎn)的發(fā)聲逐漸增多且更加明晰，以4月29日中央政治局會議為重要標志，提出支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。5月20日，5年期LPR下調(diào)15個BP，創(chuàng)歷史以來最大降幅。第三階段，7月爛尾風(fēng)波愈演愈烈，銷售端遇冷，政策重點開始轉(zhuǎn)向“保交樓、穩(wěn)民生”，7月28日中央政治局會議強調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。隨后銀保監(jiān)會等部門接連發(fā)聲，千方百計推動保交樓。第四階段，以930三條重磅利好為標志，對房地產(chǎn)的支持力度加大，進入11月，金融端祭出組合拳，雙十一當(dāng)天金融16條托底樓市，力度達到空前高度，加之支持房企融資的三支箭齊發(fā)，且時隔12年再度重啟“借殼上市”，政策開始由“保項目”向“保主體”過渡。12月以來，以中央經(jīng)濟工作會議的召開為重要開端，保穩(wěn)定、化風(fēng)險成為主要任務(wù)，同時確定了“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”的目標。隨后，高層多次表態(tài)明確“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，政策面迎來真正的曙光，指明了未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略地位。2023年上半年，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)2022年末以來的寬松態(tài)勢，托而不舉的政策導(dǎo)向明顯，主要目的致力于救企、救市，促房地產(chǎn)行業(yè)回穩(wěn)，堅持“促需求、防風(fēng)險、保民生、轉(zhuǎn)模式、規(guī)范化”五位一體協(xié)同發(fā)力。從2023年上半年中央對房地產(chǎn)表態(tài)來看，一季度發(fā)聲頻率高于二季度，政策供需兩端雙向發(fā)力，需求端來看，中央多次提及因城施策促進剛性和改善性住房需求釋放，并且自然資源部出臺全面推行不動產(chǎn)“帶押過戶”政策，不僅是不動產(chǎn)登記的重大改革，也是促需求的重要舉措；供給端來看，做好房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風(fēng)險防范，優(yōu)化資產(chǎn)負債表等成為主要任務(wù)，同時保交樓工作繼續(xù)推進，保民生仍然是重中之重。
（一）國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》
2022年7月，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》（以下簡稱《方案》），提出40余項推進新型城鎮(zhèn)化的措施，包括完善城市住房體系、有序推進城市更新改造、加大內(nèi)澇治理力度等內(nèi)容。《方案》指出，“十三五”以來，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造開工超過2300萬套，城市軌道交通運營里程超過7000公里，新型城市建設(shè)步伐加快。《方案》明確，到2025年，城市內(nèi)澇治理取得明顯成效，城市燃氣等管道老化更新改造深入推進，城市黑臭水體基本消除，城市建成區(qū)綠化覆蓋率超過43%。系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運行有效的城市治理體系基本建立，治理能力明顯增強。《方案》要求，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。推進市政公用設(shè)施提檔升級，健全市政交通、市政管網(wǎng)、防洪排澇、防災(zāi)減災(zāi)設(shè)施，加強數(shù)字化改造，實施老舊小區(qū)改造。推進環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施提級擴能，建設(shè)垃圾、污水收集處理設(shè)施，加強低碳化改造，打造藍綠公共空間。《方案》提出完善城市住房體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，夯實城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動機制，實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。培育發(fā)展住房租賃市場，盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強租賃市場監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，有效增加保障性住房供給。以人口流入多的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。單列租賃住房用地供應(yīng)計劃，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)。改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運行機制。利好房地產(chǎn)行業(yè)向好發(fā)展。（二）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展改革委印發(fā)實施《“十四五”全國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃》
2022年7月，經(jīng)國務(wù)院同意，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展改革委印發(fā)實施《“十四五”全國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），對“十四五”期間統(tǒng)籌推進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作出全面系統(tǒng)安排?！兑?guī)劃》是深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署的重要舉措，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持問題導(dǎo)向、目標導(dǎo)向相結(jié)合，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，提出了“十四五”時期城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要目標、重點任務(wù)、重大行動和保障措施，以指導(dǎo)各地城市基礎(chǔ)設(shè)施健康有序發(fā)展。《規(guī)劃》圍繞構(gòu)建系統(tǒng)完備、高效實用、智能綠色、安全可靠的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系，提出4方面重點任務(wù)：推進城市基礎(chǔ)設(shè)施體系化建設(shè)，增強城市安全韌性能力；推動城市基礎(chǔ)設(shè)施共建共享，促進形成區(qū)域與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展新格局；完善城市生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施體系，推動城市綠色低碳發(fā)展；加快新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進城市智慧化轉(zhuǎn)型發(fā)展。《規(guī)劃》以解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題為立足點，著力補短板、強弱項、提品質(zhì)、增效益，提出8項重大行動：城市交通設(shè)施體系化與綠色化提升行動、城市水系統(tǒng)體系化建設(shè)行動、城市能源系統(tǒng)安全保障和綠色化提升行動、城市環(huán)境衛(wèi)生提升行動、城市園林綠化系統(tǒng)提升行動、城市基礎(chǔ)設(shè)施智能化建設(shè)行動、老舊小區(qū)市政配套基礎(chǔ)設(shè)施補短板行動、城市燃氣管道等老化更新改造行動。為切實加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、確保工作落地見效，《規(guī)劃》從落實工作責(zé)任、加大政府投入力度、多渠道籌措資金、建立城市基礎(chǔ)設(shè)施普查歸檔和體檢評估機制、健全法規(guī)標準體系、深化市政公用事業(yè)改革、積極推進科技創(chuàng)新及應(yīng)用等方面提出明確要求。城市基礎(chǔ)設(shè)施是保障城市正常運行和健康發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要支撐、改善民生的重要抓手、防范安全風(fēng)險的重要保障。構(gòu)建系統(tǒng)完備、高效實用、智能綠色、安全可靠的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系，對更好地推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，暢通國內(nèi)大循環(huán)、促進國內(nèi)國際雙循環(huán)，擴大內(nèi)需，推動高質(zhì)量發(fā)展具有重大意義，是確?！笆奈濉睍r期城市社會經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展開好局起好步的重要基礎(chǔ)。（三）人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》
2022年11月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)出《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》包含十六項具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)分析認為，本次政策力度空前，其核心邏輯為：“保交樓”促進購房者信心恢復(fù)，企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場主體，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復(fù)。《通知》提出，積極做好“保交樓”金融服務(wù)，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持。同時，《通知》要求積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，做好房地產(chǎn)項目并購金融支持，積極探索市場化支持方式。《通知》還提出，依法保障住房金融消費者合法權(quán)益，鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息，切實保護延期貸款的個人征信權(quán)益。對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。“金融16條”的出臺，對于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)來說非常必要、及時，也對未來發(fā)展產(chǎn)生積極且重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展和金融穩(wěn)定的重要基石，也是重大的民生需求。“金融16條”的出臺，是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的具體體現(xiàn)，金融政策也從“保需求”“保項目”的兩保擴展到“保需求、保項目和保房企”，支持對象范圍更廣，涵蓋了需求端和供給端的融資需求，可以有效防范房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展失速的風(fēng)險。（四）住建部部長倪虹：開展現(xiàn)房銷售試點，切實維護購房人合法權(quán)益
2023年6月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹會見了來訪的中國銀行黨委書記、董事長一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進行交流。倪虹強調(diào)，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，要進一步提高政治站位，增強責(zé)任意識，加快推進已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，切實維護購房人合法權(quán)益。同時，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。本次住建部部長又一次強調(diào)探索建立房屋養(yǎng)老金制度，這意味著房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)和試點工作有望加快推進，這對提高居民的居住品質(zhì)和生活環(huán)境，更好地解決老舊小區(qū)改造的資金問題有著積極的作用。本次住建部與中國銀行進行的交流，表明今后可能會通過政銀合作的方式，對房屋養(yǎng)老金制度的推進實施進行探索，有利于更好地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。（五）《關(guān)于扎實推進2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》
2023年7月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、財政部、市場監(jiān)管總局、體育總局、國家能源局發(fā)布《關(guān)于扎實推進2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》，要求各地扎實推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃實施，靠前謀劃2024年改造計劃。通知要求，堅持以問題為導(dǎo)向、向群眾身邊延伸、在“實”上下功夫，對擬改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)開展全面體檢，找準安全隱患和設(shè)施、服務(wù)短板。依據(jù)體檢結(jié)果和居民意愿，按照可感知、可量化、可評價的工作標準，聚焦“樓道革命”“環(huán)境革命”“管理革命”，“一小區(qū)一對策”合理確定改造內(nèi)容、改造方案和建設(shè)標準，切實解決群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。同時，著力消除安全隱患。堅守安全底線，把安全發(fā)展理念貫穿城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造各環(huán)節(jié)和全過程。要采取分包到片、責(zé)任到人等方式，組織管線單位、專業(yè)技術(shù)人員等對老舊小區(qū)安全狀況進行體檢評估，以消防設(shè)施和建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位，以及供水、排水、供電、弱電、供氣、供熱各類管道管線等為重點，全面查明老舊小區(qū)可能存在的安全隱患。對發(fā)現(xiàn)的安全隱患，要分門別類確定安全管控和隱患整治方案，并作為優(yōu)先改造內(nèi)容加快實施整改，確保老化和有安全隱患的設(shè)施、部件應(yīng)改盡改，指導(dǎo)有關(guān)技術(shù)機構(gòu)做好檢驗技術(shù)支撐，加快消除群眾身邊安全隱患。此外，還應(yīng)加強“一老一小”等適老化及適兒化改造。積極應(yīng)對人口老齡化，順應(yīng)居民美好生活需要，結(jié)合改造因地制宜推進小區(qū)活動場地、綠地、道路等公共空間和配套設(shè)施的適老化、適兒化改造，加強老舊小區(qū)無障礙環(huán)境建設(shè)；推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，統(tǒng)籌建設(shè)養(yǎng)老、托育、助餐等社區(qū)服務(wù)設(shè)施，完善老舊小區(qū)“一老一小”服務(wù)功能。在有條件的地方，按照人均用地不低于0.1平方米的標準配建或設(shè)置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房。通知還提到了合理安排2024年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。一是明確改造對象范圍。大力改造提升建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、設(shè)施短板明顯、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓），重點改造2000年年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。鼓勵合理拓展改造實施單元，根據(jù)推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造需要，在確?？扇缙谕瓿?000年年底前建成需改造老舊小區(qū)改造任務(wù)的前提下，可結(jié)合地方財政承受能力將建成于2000年年底后、2005年年底前的住宅小區(qū)納入改造范圍。國有企事業(yè)單位和軍隊所屬老舊小區(qū)、移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區(qū)，按照屬地原則一并納入地方改造規(guī)劃計劃。二是加強相關(guān)工作和計劃統(tǒng)籌銜接。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”原則，盡快自下而上研究確定2024年改造計劃，于2023年啟動居民意愿征詢、項目立項審批、改造資金籌措等前期工作，鼓勵具備條件的項目提前至2023年開工實施。統(tǒng)籌養(yǎng)老、托育、教育、衛(wèi)生、體育及供水、排水、供氣、供熱、電力、通信等方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的設(shè)施增設(shè)或改造項目，做到計劃有效銜接、資金統(tǒng)籌使用、同步推進實施。各地將2024年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃，提供給本級有關(guān)部門、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位。鼓勵有條件的地方研究建立住宅小區(qū)“體檢查找問題、改造解決問題”機制，探索建立房屋養(yǎng)老金和保險制度，解決“錢從哪里來”問題，形成住宅小區(qū)改造建設(shè)長效機制。三是上報改造計劃。各省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同發(fā)展改革、財政等有關(guān)部門，組織市、縣自下而上研究提出本地區(qū)2024年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃任務(wù)。各地應(yīng)對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃任務(wù)是否符合黨中央、國務(wù)院決策部署，是否在當(dāng)?shù)刎斦惺苣芰?、組織實施能力范圍之內(nèi)，是否符合群眾意愿等負責(zé)，堅決防止盲目舉債鋪攤子、增加政府隱性債務(wù)。
老舊小區(qū)改造是讓老百姓直接受益的重大民生工程和發(fā)展工程，也是城市發(fā)展中的一道重要課題。近年來，在全國多地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造進程中，一些老舊小區(qū)出現(xiàn)了改造方案重表輕里、改造工程質(zhì)量不盡如人意、居民意愿難協(xié)調(diào)、改造資金不足等問題。如何有序推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃實施，則需要直面解決群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題?！锻ㄖ凡渴鸶鞯卦鷮嵧七M城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃實施，靠前謀劃2024年改造計劃。
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